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« Nouveau »
L’assemblée Nationale vient de voter la création d’un « Ecoprêt à taux zéro collectif »
Cette offre de prêt sera applicable à compter du 1er avril 2012. Les syndicats des copropriétaires pourront ainsi financer les travaux liés aux économies d’énergie sur les parties communes de la copropriété ou les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.
Monsieur Jean-Nicolas GILLOT
Chargé des liaisons CS/syndic/copropriétaire
beausite.gillot@gmail.com
BRY SUR MARNE, le 28/02/2011
NOTE
à l’attention de
Mesdames et messieurs les copropriétaires
Le début du 12e mois de gestion d’URBANIA depuis la dernière AG (30/03/2010-28/02/2011) me conduit à vous adresser ce compte-rendu du conseil syndical du 23 février 2011, qui s’est tenu en présence de notre nouveau gestionnaire, Madame Fatima NASRI, en salle du sous-sol du bâtiment C2, dans la perspective à venir de notre AG 2011, dont la tenue ultérieure fut un des sujets abordés au cours dudit conseil syndical.
Ce présent compte-rendu, dans le prolongement de la note du 15 janvier 2011 qui faisait suite au conseil syndical du 12 du même mois , vise également, à approfondir la mise en perspective de la situation de notre résidence en vue de l’assemblée générale de 2011, dont la date a été fixée.
Etaient présents :
Président : M. LASSEY,
URBANIA : Mme Fatima NASRI
Conseillers syndicaux : Mme Hélène BARBAUX, M. Gérard POIREAU et M. GILLOT
Absents: M. CHALENDARD, Mme BLANDIN, M. GIRARD et Mme MORERE
Madame Fatima NASRI est riche d’une expérience de 9 années dans le métier de syndic. Quoique domiciliée en Seine-et-Marne, elle a assurée au conseil syndical que cet éloignement géographique n’est pas un obstacle pour elle pour s’investir au mieux et de manière approfondie en vue des intérêts de la résidence BRY BEAU SITE.
Elle affirme qu’elle est là « pour durer » par contraste aux nombreux turn-over de gestionnaires qu’à connu notre résidence
1) Jérôme WILLAERT : 22 mai 2007-avril 2008 ;
2) Benoît VAILLANT : avril 2008- août 2008 ;
3) Saliha ALILI : septembre 2008- mars 2010 ;
4) Audrey BLOUIN : janvier 2010- septembre 2010
Elle déclare souhaiter travailler en parfaite concertation avec le conseil syndical.
Quoique arrivée depuis 3 mois à URBANIA, elle est consciente des enjeux spécifiques propres à notre résidence, notamment en matière de gestion des impayés.
1- Situation financière (trésorerie, fournisseurs)
a) Situation des soldes
Le solde sur le compte en banque du syndicat des copropriétaires s’établit au 23 février 2011 à 94 461,43 €.
Les arriérés fournisseurs s’établissent à un montant de 48 464,12 €
Les factures réglées mais non comptabilisées informatiquement s’établissent à la somme de 113 979,01 €
b) La situation des comptes fournisseurs
La résidence BRY BEAU SITE est à jour de ses dettes actuelles vis à vis de ses principaux fournisseurs, à savoir GDF, la compagnie des Eaux, EDF et Télécom et la société LEROY (pour les opérations d’élagage où deux acomptes notamment ont été versés).
Au regard de la bonne situation de la trésorerie, le conseil syndical a arrêté, dans l’ordre de priorité suivantes, les règlements à effectuer par le syndic au regard de nos disponibilités financières vis à vis de nos principaux fournisseurs et prestataires.
1) Salaire des employés ;
2) GAN
3) 50% du solde restant à payer pour les opérations d’élagage à l’entreprise LEROY
4) 10 000 € à l’entreprise MISTRAL, dont la dette a considérablement diminué et sera à même d’être soldé sous peu.
Le conseil syndical laisse ensuite le syndic URBANIA libre de sa gestion pour régler les autres fournisseurs (TALIO pour les vides ordures, GESTEN pour la maintenance de la chaufferie, SAGEX pour les extincteurs avec les opérations de pose de « plaque de police » et AGEFOS (formation professionnelle des gardiens) dans l’ordre de priorité que le syndic jugera bon au regard des intérêts de la résidence.
2- Situation des copropriétaires débiteurs et cas particuliers
a) Le problème de l’encaissement des chèques
La migration informatique (changement du système de logiciel) opéré au début de l’année a rencontré des difficultés imprévues.
Cette opération, prévue initialement pour une durée de 15 jours maximum, s’est révélée beaucoup plus longue dans la réalité.
En effet, le but d’URBANIA était d’enregistrer avant tout les chèques dans le nouveau système informatique. Et non dans l’ancien, qui allait être abandonné.
L’enregistrement étant préalable à l’encaissement des chèques, cela explique les importants retards.
Cette explication n’est néanmoins pas une « excuse » au regard du langage tenu depuis des années à tous les copropriétaires de l’obligation de régler avant les dates limites d’exigibilité.
Finalement, devant les longueurs de l’opération, la direction d’URBANIA ROME a décidé d’encaisser 63 936,38 € à la date du 22/02/2011, préalablement à leur enregistrement dans le nouveau système informatique. Le solde des chèques restant à encaisser, à savoir 6930,64 € à la date du 23/02/2011 devant l’être d’ici la fin du mois).
Cette opération montre un des avantages du compte unique qui évite une défaillance de trésorerie. Mais plaide également pour le compte séparé, qui (cf. diffusion du 3 janvier 2011) ne pose aucun problème s’il est correctement approvisionné par un syndic qui fait toute diligence pour cela.
Faut-il rappeler qu’URBANIA est resté deux ans inactif s’agissant des impayés qui sont passés de 25000 € (à la date du 22/05/2007, lors de la reprise de notre résidence par URBANIA à 130000 € au 1er avril 2009. Pas un poisson hélas !).
Je recommande à titre personnel (sans que cela ait une quelconque valeur contraignante) , de privilégier la voie du « virement bancaire » à ne pas confondre avec le prélèvement car c’est vous qui décider quand intervient le mouvement de fonds. A cet égard, un RIB du syndicat des copropriétaires est joint à la présente diffusion.
b) La situation du compte copropriétaire débiteur, entre une « légère amélioration » ou une «stagnation à la baisse ».
De 89456,73 € (cf. diffusion générale aux copropriétaires du 10/12/2010), ils s’établissent présentement à 85 360,23 € (si on intègre les 6930,64 € n’étant pas encaissés à la date du 23/02/2011, jour du présent conseil syndical).
Le syndic URBANIA, pris en la personne de sa nouvelle gestionnaire, s’est vu prescrire et rappeler une énième fois la politique d’une poursuite sans relâche des défaillants. Jusqu’à ce que leurs dettes soient totalement apurées.
Le conseil syndical au cours du dernier contrôle des comptes en date du 10 février 2011 effectué par mesdames BARBAUX, GOUACHE et CHEVALLIER a vu toutes ses demandes satisfaites quant aux corrections à apporter qu’elles ont estimé devoir être accomplies par URBANIA.
Le conseil syndical a pu globalement constater que les comptes sont bien tenus et recommande leur approbation à la prochaine AG 2011 en toute confiance . Car il convient de rappeler, que sans approbation des comptes de l’exercice, on ne peut récupérer les sommes dues par les copropriétaires débiteurs (cf. mes diffusions du 20 juillet 2010 et du 14/02/2011 relative aux questions pouvant être approuvées sans débat)
L’essentiel n’est pas l’approbation des comptes, mais bien le refus de quitus au syndic qui protège le syndicat des copropriétaires en lui permettant toute action en justice utile du fait de la gestion du syndic.
Le relevé général des dépenses s’établit approximativement à 523 579, 39 € pour 2010.
Pour 2011, le budget qui sera proposé à l’AG à approuver s’élève à 550 000 €. Cette augmentation s’explique principalement par une augmentation du poste « charges de personnel » du fait du congé maladie de Mme Isabelle GOMES qui nécessite, outre le maintien de son salaire (c’est le droit du travail qui le commande) également le recours à un prestataire extérieur (société N et G)
L’augmentation des dépenses s’explique également par les opérations d’élagage des arbres qui ont grevé le budget.
Les prévisions raisonnables d’évolution des dépenses tablent sur un budget prévisionnel 2012 à hauteur de 550 000 € maximum
On peut donc raisonnablement espérer que les exercices ultérieurs verront le retour à des budgets semblables aux dernières années (520000 € en 2008 et 2009, 530000 € en 2009), sauf bien entendu l’année du ravalement.
1- Sécurité- Rendez vous avec le maire :
Le président du conseil syndical et M. POIREAU ont rencontré le maire et le directeur de la police municipale à la suite de diverses doléances, notamment liées à la présence de groupes de jeunes dans les caves et diverses dégradations.
Il fut rappelé à cette occasion au président et à M. POIREAU qu’un audit de sécurité avait eu lieu voici quelques années. Cet audit avait abouti à la fermeture et à la clôture de la résidence.
Une convention sera signée entre la résidence BRY BEAU SITE et la mairie de BRY SUR MARNE pour permettre à la police municipale d’entrer dans les parties communes. Car une telle action nécessite aux termes de la loi qu’une autorisation soit donnée en assemblée générale. Ce point a d’ailleurs été inscrit à l’ordre du jour. En attendant, une convention sera formalisée et signée. Un passe sera attribué aux agents des forces de police municipale pour pénétrer dans les cages d’escalier, caves et effectuer des rondes dans la résidence.
Une demande de mise en place d’un système de vidéo surveillance a été faite.
Le conseil syndical a approuvé que des amendes soient infligées aux copropriétaires qui gareraient leurs véhicules sur des aires de stationnement interdites autour de la résidence.
2- Ravalement : recours éventuel à un cabinet d’architecte:
Après débats, le conseil syndical mandate mesdames Hélène BARBAUX et Valérie MORERE, pour recueillir en concertation avec le syndic URBANIA, 3 devis auprès de cabinets d’architectes. Cela dans la perspective d’une inscription à l’ordre du jour de l’AG 2011.
La mission du présent cabinet d’architecte sera de réaliser une étude sur un projet de ravalement viable pour notre résidence BRY BEAU SITE (dont le dernier a été effectué en 1989).
Je rappelle que le ravalement d’ailleurs doit être effectuée tous les 10 ans. Et que si ce sujet ne sera pas mis à l’ordre du jour de l’AG 2011, il devra être nécessairement être abordé à celle de 2012, à peine de voir notre patrimoine perdre de sa valeur.
3- Assemblée générale 2011 :
La transformation de la grande salle des conférences en bureau pour les services de la mairie conduit à envisager une prolongation éventuelle de nos assemblées à VILLIERS SUR MARNE.
Le conseil syndical va demander au syndic et essayer de voir également de son côté s’il est possible de réserver la salle DAGUERRE ou un grand gymnase à BRY SUR MARNE pour une assemblée générale au plus près de notre résidence.
Le conseil syndical a arrêté une date pour la nouvelle assemblée générale et demande au gestionnaire URBANIA que notre assemblée générale se tienne jeudi 28 avril 2011 à partir de 19 heures.
Néanmoins, que la réunion de notre résidence se tiennent à BRY (ce qui est mieux au regard de la loi et de la pratique) ou à VILLIERS, IL IMPORTE DE VENIR.
Et je recommande, à titre personnel, de prendre une journée de congés pour le lendemain de l’AG pour rester jusqu’au bout de celle-ci.
Car, j’estime que la valeur de nos biens (autour de 200 000 € minimum à partir des 3 et 4 pièces) vaut bien le fait que l’on sacrifia 1 journée de ses congés annuels pour participer à cette importante réunion qui fixe les orientations sur leur gestion.
4- Divers
Le conseil syndical a demandé au syndic gestionnaire URBANIA de mettre en concurrence l’entreprise de nettoyage NG SERVICES qui assure le remplacement de la gardienne du fait de son congé maladie.
Monsieur Jean-Nicolas GILLOT
Chargé des liaisons CS/syndic/copropriétaires
BRY SUR MARNE, le 31/01/2011
NOTE
à l’attention de
Mesdames et messieurs les copropriétaires
- liste de cabinets de syndics agréées auprès des associations de consommateurs et ayant signé une charte de transparence
-modèle type d’inscription à l’ordre d’une question à l’ordre du jour
L’inscription de 3 syndics à l’ordre du jour par 3 copropriétaires et les remontées d’informations que j’ai pu avoir dans le cadre de mes échanges quotidiens avec les copropriétaires tant par mail que par oral me conduisent à vous adresser à tous la présente note.
Je remarque, en effet, que beaucoup de personnes se plaignent de notre syndic gestionnaire autour de la thématique que j’ai souvent entendu : les charges sont chères ; c’était pas comme cela avant du temps de GERLOGIS, je comprends rien aux appels de charges, on n’a pas d’interlocuteur….
Bref, il y a des individus dans la copropriété qui n’aiment pas URBANIA. Et au moins 3 sont allés jusqu’au bout de leur logique en inscrivant à l’ordre du jour 3 nouveaux syndics à l’ordre du jour de l’AG 2011.
Et les autres, qui critiquent URBANIA. Qui disent qu’il faut changer. Et qui n’agissent pas. A leur sujet, je m’interroge :
1) Pourquoi ces gens là qui se plaignent n’ont-ils pas la décence de venir aux assemblées? J’ai pu constater que parmi les plaignants, il y a une majorité d’abstentionniste. La moindre des choses, quand on estime avoir des raisons sérieuses de n’être pas content est de se déplacer pour le dire, devant tous, expliquer pourquoi et assumer ses propos.
2) Pourquoi ces personnes qui s’estiment mécontentes ne prennent-ils pas leur responsabilité et continuent d’accepter sans protester, sans tenter de faire changer ce choix d’URBANIA qu’ils jugent imposé? Ou pire, que ces personnes mécontentes disent : « bon, URBANIA a ses défauts, mais est ce que le candidat à la reprise est capable de nous reprendre…? ».
La moindre des choses, quand on n’est pas content n’est pas de se
plaindre, mais d’agir. Surtout quand la loi vous offre des possibilités.
Que l’on ne voie aucune attitude à caractère moralisatrice dans ces propos. Mais les gens qui discutent au bas des immeubles et qui se plaignent perdent leur temps. Et surtout ceux qui se plaignent et qui ne savent pas ce qu’ils veulent quand ils se permettent de critiquer les choix offerts à l’assemblée par d’autres copropriétaires.
Quand on veut faire bouger les choses, IL FAUT AGIR. POINT BARRE.
Aussi j’appelle les copropriétaires de BRY BEAU SITE à prendre leurs responsabilités au regard des enjeux suivants.
Que les personnes qui souhaitent un changement de syndic (ce que je respecte tout à fait) se posent les trois questions suivantes.
1) Suis-je prêt à m’investir, notamment au sein du conseil syndical pour que cela aille mieux?
2) Suis- je prêt à apporter mon concours au conseil syndical si je ne peux m’investir en son sein pour diverses raisons ?
3) Suis-je prêt à aller au devant de mes voisins pour tenter d’améliorer la situation de notre résidence ?
Je ne veux pas me balancer des fleurs. Mais je n’ai jamais attendu que le conseil syndical me demande quoique ce soit pour lui proposer mon aide, quand j’étais simple copropriétaire ne faisant pas partie du conseil. Et j’habite depuis le 1er septembre 2004 dans la résidence.
Lorsqu’il y a eu un appel de fonds illégal en novembre 2006, je me suis spontanément présenté devant Mmes GOUACHE et CHEVALLIER, alors responsable des comptes et président du Conseil syndical de BRY BEAU SITE. Je les ai conduites chez Maître Cédric LAHMI que je connaissais, qui leur a donné de précieux conseils.
Lorsque Michel BIHOUEE s’est déclaré mécontent de la gestion d’URBANIA, en diffusant dans toutes les boîtes aux lettres des appels aux bonnes volontés, je me suis présenté, l’ai aidé à bâtir son site internet, en y multipliant les articles pour informer les copropriétaires de leurs droits, de leur possibilité d’action contre le syndic URBANIA (http://beausite-brysurmarne.overblog.com).
J’ai ensuite effectué des comptes rendus bénévolement pour le conseil syndical (deux du 29 mai et 2 juin 2008 où je détaillais minutieusement la situation de la résidence par rapport à URBANIA : le dernier a été diffusé en 150 exemplaires dans la nuit du 6 au 7 juin (vendredi à samedi) pour que l’ensemble des copropriétaires puissent l’avoir pour l’assemblée générale du 9 juin 2008. Les gens n’ont pas le réflexe d’aller voir leur boîte aux lettres le dimanche matin.
Je me suis porté volontaire pour le procès-verbal du 9 juin 2008 (47 pages), document juridique faisant preuve devant les juges pour détailler la responsabilité d’URBANIA.
Quand j’étais ensuite éloigné pour raisons de formation pendant 1 an à CLERMONT FERRAND, je me suis battu pour faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de février 2009 la nécessité de faire procéder à une étude juridique par un cabinet d’avocat pour tenter de récupérer le fonds de roulement dilapidé par TRANSIM dans les travaux de l’entreprise CGV.
Enfin, lorsque le conseil syndical avait souhaité, malgré l’avis négatif de Me LAHMI pour la possibilité d’une action en justice aux fins de récupérer le fonds de roulement, j’ai demandé à être auditionné, ce qui fut fait le 16/12/2009 et je leur ai fait une explication détaillé (condensé par M. LASSEY pour les copropriétaires dans le rapport d’activité du conseil syndical 2008-2009 lu à l’assemblée générale du 30 mars 2010) et circonstancié sur la nécessité de ne pas poursuivre TRANSIM 93 qui avait dilapidé notre fonds de roulement.
Enfin, j’ai fait inscrire le principe d’un débat préalable avec audition des syndics concurrents, j’ai fourni sur demande du conseil syndical 2 candidats, et j’ai fait inscrire un cabinet d’avocat qui centraliserait le recouvrement des nombreux impayés de la résidence.
Comme je vous l’avais précisé, dans le cadre de la note d’information du 15 janvier 2011, 3 copropriétaires mécontents de la gestion d’URBANIA ont inscrit 3 syndics à l’ordre du jour.
Pour ma part, ce sera bien suffisant pour débattre pour l’assemblée générale, et il n’est, à mon sens, nul besoin d’en inscrire davantage, d’autant que 2, la GESTION IMMOBILIERE DUBOURG et l’Immobilière de CHATEAUBRIAND sont agréés par des associations de consommateurs.
Cependant, vous avez des droits, et je ne tiens pas à ce que l’on perde du temps avec les frustrations des uns et des autres pour dire, on n’a pas eu le choix.
Je vous précise qu’un copropriétaire, imitant mon initiative de l’assemblée générale 2010, a inscrit le principe d’audition préalable des concurrents.
Donc, il y a aura débat.
Aussi, vous pouvez faire deux choses pour y participer :
1) vous déplacer à l’assemblée générale (ce qui est la moindre des choses) ;
2) inscrire le syndic de votre choix si vous estimez que les personnes candidats à la reprise de notre résidence ne vous conviennent pas.
CAR, QUAND ON EST MECONTENT, IL FAUT ASSUMER SES CHOIX ET SES RESPONSABILITES. ET NE PAS SE CACHER DERRIERE SON PETIT DOIGT.
Je vous joins également, pour faciliter la tâche de ceux d’entre vous qui voudraient, avec un modèle type d’inscription à l’ordre du jour (annexe 1), mais auraient des hésitations car ne connaissant personne, une liste de 17 syndics de la région parisienne agrées par les associations de consommateur (annexe 2)
MAINTENANT, POSONS LES TERMES DU DEBAT QUI DOIT ETRE LE VOTRE SI VOUS PRENEZ CETTE DECISION.
Croire que changer de syndic résoudra tous vos problèmes est un leurre si vous n’êtes pas prêt à vous investir pour que la situation s’améliore. Avec un nouveau syndic, il faut au contraire un investissement plus soutenu lors de la reprise d’une résidence si l’on veut éviter que la situation ne s’aggrave.
Si un syndic fait attention dans la gestion d’une résidence, ce n’est pas parce qu’il est plus honnête qu’un autre, c’est qu’IL SAIT QU’IL SERA CONTROLE SANS CONCESSIONS :
1) par un conseil syndical, bien formé, réactif et diligent ;
2) par des copropriétaires responsables, sachant faire valoir leurs droits.
CHANGER DE SYNDIC TROP FREQUEMMENT N’EST PAS BON POUR LA CONTINUITE DES AFFAIRES DE LA RESIDENCE, QUI EST TOUJOURS EN SITUATION DE REDRESSEMENT, MEME SI NOUS CONNAISSONS UNE AMELIORATION NETTE (la dette fournisseur est descendue à 21000 €).
Il faut garder cela à l’esprit. C’est par un contrôle rigoureux de la gestion de son syndic que l’on améliore les choses, pas par des changements annuels de syndic.
Et, vous, copropriétaire, êtes vous prêt à aider le conseil syndical dans sa lourde tâche, à vous y engager ?
Ce fut la raison de ma candidature à l’assemblée générale de 2010. J’avais critiqué sévèrement l’ancien conseil syndical de 2008 (et je ne regrette pas). J’avais notamment contribué à démolir le blog du conseil syndical de BRY BEAU SITE (brybeausite.overblog.com) qui fut éclipsé par celui de M. BIHOUEE (beausite-brysurmarne.ouverblog.com)
J’estime que lorsque l’on critique des individus qui s’engagent bénévolement pour leurs actions, il faut au moins avoir la décence élémentaire de tenter montrer que l’on peut faire mieux qu’eux.
Ce fut la raison de mon engagement. Car critiquer pour critiquer est facile. Mais essayer de construire quelque chose de viable et de plonger les mains dans le cambouis est la seule voie honorable. Car «à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire ». Je laisse le triomphe minable à ceux qui se déplacent une fois par an aux assemblées générales pour critiquer sans rien proposer. Ceux-ci se reconnaîtront dans mes propos.
Aussi, si certains d’entre vous souhaitent changer de syndic, exprimer leurs motifs de mécontentement par rapport à URBANIA, ma réponse personnelle sera la suivante:
1) Votre demande est légitime.
2) Mais, fournissez en appui une argumentation de vos griefs:
* Proposer un autre syndic, un de ceux que vous trouverez sur la liste ou un autre de votre connaissance que vous jugez bien;
* Fournissez en appui une argumentation: tâchez d’exposer les avantages de la candidature du postulant que vous défendez.
Avec plus de 200 mails, je m’engage à diffuser vos arguments auprès de tous vos voisins et copropriétaires pour que ceux-ci exercent leur droit de vote en leur âme et conscience à la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires de 2011.
3) Si vous n’avez pas la décence d’effectuer cette démarche, ALORS NE VENEZ PAS VOUS PLAINDRE DE LA GESTION D’URBANIA A LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE.
JE LE REPETE : QUAND ON VEUT CHANGER LES CHOSES. IL FAUT SE BATTRE ET NON SE PLAINDRE.
A CHACUN DE PRENDRE SES RESPONSABILITES.
Cordialement à tous.
COMMENT OBTENIR RAPIDEMENT LE PAIEMENT PAR LES ASSURANCES DE DOMMAGES SURVENUS EN COPROPRIETE DU FAIT D’INFRACTIONS (CAMBRIOLAGES, INCENDIES, DEGRADATIONS DIVERSES : TAGS)
I- La problématique antagoniste des services de police et des assurances.
1) Les statistiques de réussite de la police: la non-comptabilisation des affaires infractionnelles où l’identification des auteurs est difficile.
Pourquoi?
Les objectifs d’efficacité assigné aux services de police et de gendarmerie, et particulièrement depuis le 1er août 2001, date de la loi organique constitutionnelle portant organisation des lois de finances, aboutissent à un jugement accru de la performance des services publics dans l’exécution de leur mission.
La police, malgré le particularisme de sa mission- identifier les auteurs d’infractions qui ne se vantent pas forcément de leur méfait, et donc tâche difficile -n’échappe pas à cette règle.
Parmi les critères d’appréciation de la performance d’un service de police, existe notamment le critère du nombre de plaintes débouchant sur des condamnations.
Plus il est élevé, mieux c’est.
La police n’ayant pas intérêt, pour l’image que souhaite voir véhiculé les pouvoirs publics, à entamer des enquêtes qui ne déboucheront sur rien, propose souvent la prise de main courante. Qui ne sont pas comptabilisés au titre des statistiques.
La main courante en elle-même n’a aucune valeur pénale. On ne peut pas s’appuyer dessus pour engager une action judiciaire. Elle a seulement une valeur probatoire.
En clair, au mieux, elle peut servir dans le cadre d’une contestation judiciaire, à prouver qu’un tel fait a eu lieu.
Ex : si vous cognez votre femme et que la police, cela arrive hélas encore, propose une main courante. Cette main courante ne pourra servir pour engager des poursuites contre vous pour violence aggravée du fait de la qualité de conjoint car elle restera au niveau du commissariat et ne sera pas transmis à la justice. Tout au plus, ce que vous pourrez espérer avec un tel document, c’est que cela appuie la demande de divorce de l’épouse fondée sur la faute. Avec les conséquences que cela aura sur le plan civil (dommages et intérêts, droit de garde éventuel des enfants, etc….).
A l’inverse, si la police prend la plainte de violence aggravée, celle-ci sera transmise au procureur de la République et vous aurez de très forte chance d’être convoquée par officier de police judiciaire pour un jugement devant le tribunal correctionnel après une éventuelle garde à vue, voire carrément être jugée dans le cadre d’une comparution immédiate.
2) La volonté des assurances de ne payer qu’à coup sûr.
L’assurance, est, rappelons le, par essence, un contrat aléatoire. En effet, l’assuré verse des sommes en garantie d’un dommage à même d’arriver ; l’assureur s’engage à indemniser l’assuré si le dommage intervient.
L’assureur, quand il indemnise un dommage est le perdant du contrat. Il est le gagnant quand durant toute une vie, l’assuré lui verse des primes d’assurances et qu’il ne lui arrive jamais de dommage.
Quand un dommage survient, c’est la communauté des assurés qui le paie, sur la somme accumulée avec le versement de toutes les primes d’assurance.
Donc, payer la réparation d’un dommage revient aux compagnies d’assurance à accepter d’entamer le bénéfice qu’ils se font.
Donc, il faut être sur pour les compagnies d’assurance que le dommage existe bien.
En effet, je rappelle pour mémoire que les escroqueries aux assurances représentent près de 5% du montant des cotisations des assurées pour les assurances dommages aux biens.
3) La conséquence: l’éternel va et vient pour les individus non informés de leurs droits
L’indemnisation de votre préjudice par les assurances risque de tarder durablement si vous êtes renvoyé comme une balle de tennis entre la police d’un côté qui refuse votre plainte et vous propose une main courante et l’assurance qui d’un côté refuse de vous indemniser votre préjudice en exigeant une plainte constatée par un officier de police judiciaire pour prouver sa réalité.
Et on est souvent peu chaud de s’opposer aussi bien à la police qui représente l’autorité et le savoir et les assurances qui représentent le savoir technique quand on est un profane en matière de droit.
Et cela peut avoir des conséquences dramatiques quand vous êtes dans une situation de détresse morale et financière et que vous ne savez pas à quel saint vous vouer.
Ne pas avoir d’argent, c’est une chose. Ne pas avoir d’argent et ne pas connaître ses droits, c’est encore pire. Pas besoin de poursuivre.
II- L’arme absolue : l’article 15-3 du Code de procédure pénale
(Loi nº 2000-516 du 15 juin 2000 art. 114 Journal Officiel du 16 juin 2000)
(Loi nº 2004-204 du 9 mars 2004 art. 77 I, art. 207 VII 2º Journal Officiel du 10 mars 2004)
(Loi nº 2004-204 du 9 mars 2004 art. 207 VII 2º Journal Officiel du 10 mars 2004 en vigueur le 31 décembre 2007)
La police judiciaire est tenue de recevoir les plaintes déposées par les victimes d'infractions à la loi pénale et de les transmettre, le cas échéant, au service ou à l'unité de police judiciaire territorialement compétent.
Tout dépôt de plainte fait l'objet d'un procès-verbal et donne lieu à la délivrance immédiate d'un récépissé à la victime. Si elle en fait la demande, une copie du procès-verbal lui est immédiatement remise.
.le texte pénal concerné par le comportement relevé pour lequel vous souhaiter porter plainte.
En clair: la police n’a aucun pouvoir d’appréciation pour apprécier si elle doit prendre une plainte.
La loi pénale est d’interprétation stricte. POINT BARRE.
III- La réaction à avoir face à la police ne souhaitant pas prendre votre plainte et vous proposant une main courante.
1) Qualifier préalablement sur le plan du droit le comportement dont vous avez été victime
Il s’agit de dire à quels articles du Code pénal se rapporte l’infraction dont vous avez été victime (cf. annexe 1 : liste des infractions courantes en copropriété).
Exemple :
* si on a tenté d’incendier votre hall d’escalier, il s’agit de l’infraction de destruction par un procédé dangereux pour la personne ;
* si on a tenté de vous fracturez la porte de votre cave ou que l’on vous l’a effectivement fracturé : il s’agit de l’infraction de vol ou tentative de vol (si cela n’a pas marché avec effraction) : article 311-1 et suivants du Code pénal.
Pour qualifier facilement, il suffit de faire une recherche sur google, ou pour ceux qui n’ont pas internet, il est possible d’aller aux permanences d’avocat gratuites qu’organisent toute les mairies, et donc la mairie de Bry sur Marne (en l’espèce, c’est le samedi matin pour ceux que cela intéresse).
Une fois que vous savez précisément de quelle infraction vous avez été victime, à savoir que vous savez quel article du Code pénal ou autre Code la réprime, vous imprimez ce texte et aller au commissariat avec l’article 15-3 du Code de procédure pénale que je vous ai reproduit.
2) La réaction devant le policier qui vous propose une main courante
a) Vous lui énoncez l’article 15-3 du Code de procédure pénale ci-dessus reproduit et vous lui rappelez courtoisement que la police n’a aucun pouvoir d’appréciation à cet égard. Elle se doit de prendre les plaintes. Un point, c’est tout. Le Code de procédure pénale est composé de loi d’ordre public.
b) Ayez avant de vous rendre au commissariat un nom d’avocat à avoir sur le coin de la langue. Comme disait Al Capone, « on obtient plus de résultat en étant armé et poli qu’en étant juste poli».
Enoncez que vous êtes défendu par maître UNTEL, même si ce n’est pas vrai. A cet égard, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint en annexe 2, une liste d’avocats pénalistes à citer en appui avec coordonnées. Ces avocats sont de bons spécialistes dans leurs domaines, à d’excellents rapports qualités prix. Il vaut mieux toujours avoir une adresse sur le bout de la langue à sortir.
c) Si le policier persiste dans son attitude (mais normalement là, déjà, il devrait être très poli face à vous), énoncez lui que son comportement va vous contraindre à écrire au procureur de la République pour lui énoncez qu’il refuse de prendre votre plainte alors que vous êtes victime d’une infraction pénale, en citant le texte à l’appui. D’où l’intérêt de la phase 1 de qualification ci-dessus exposée.
Rajoutez lui que votre avocat et le responsable du commissariat de sécurité publique sera en copie de la lettre au procureur.
NORMALEMENT, LA, C’EST seuil de résistance maximum, le policier prendra votre plainte.
d) pour mémoire: vous pouvez dire au policier s’il refuse que vous pouvez vous constituer partie civile par lettre recommandée avec accusé de réception au doyen des juges d’instruction du Tribunal de grande instance de Créteil, rue Pasteur Valéry Radot.
Mais c’est parfaitement inutile. Car la phase d exposée ici n’existe pas. Avec la phase c), le policier a déjà capitulé et pris votre plainte.
ANNEXE 1: LISTE DES INFRACTIONS D’ATTEINTE AUX BIENS A MEME DE SE REALISER AU SEIN D’UNE COPROPRIETE (A CITER AU SERVICE DE POLICE AVEC LEUR NUMERO D’ARTICLE DU CODE PENAL EN CAS DE DEPOT DE PLAINTE).
I- Les destructions matérielles de biens (incendies, tags, autres dégradations)
Section 1 : Des destructions, dégradations et détériorations ne présentant pas de danger pour les personnes
Article 322-1
La destruction, la dégradation ou la détérioration d'un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30000 euros d'amende, sauf s'il n'en est résulté qu'un dommage léger.
Le fait de tracer des inscriptions, des signes ou des dessins, sans autorisation préalable, sur les façades, les véhicules, les voies publiques ou le mobilier urbain est puni de3750 euros d'amende lorsqu'il n'en est résulté qu'un dommage léger.
Article 322-4
La tentative des infractions prévues à la présente section est punie des mêmes peines.
Section 2 : Des destructions, dégradations et détériorations dangereuses pour les personnes
Article 322-5
La destruction, la dégradation ou la détérioration involontaire d'un bien appartenant à autrui par l'effet d'une explosion ou d'un incendie provoqués par manquement à une obligation de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende.
En cas de violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence prévue par la loi ou le règlement, les peines encourues sont portées à deux ans d'emprisonnement et à 30 000 € d'amende.
Article 322-6
La destruction, la dégradation ou la détérioration d'un bien appartenant à autrui par l'effet d'une substance explosive, d'un incendie ou de tout autre moyen de nature à créer un danger pour les personnes est punie de dix ans d'emprisonnement et de 150 000 € d'amende.
Article 322-7
L'infraction définie à l'article 322-6 est punie de quinze ans de réclusion criminelle et de 150 000 € d'amende lorsqu'elle a entraîné pour autrui une incapacité totale de travail pendant huit jours au plus.
Article 322-8
L'infraction définie à l'article 322-6 est punie de vingt ans de réclusion criminelle et de 150 000 € d'amende :
1- Lorsqu'elle est commise en bande organisée ;
2-Lorsqu'elle a entraîné pour autrui une incapacité totale de travail pendant plus de huit jours.
Les deux premiers alinéas de l'article 132-23 relatif à la période de sûreté sont applicables aux infractions prévues par le présent article.
Article 322-9
L'infraction définie à l'article 322-6 est punie de trente ans de réclusion criminelle et de 150 000 € d’amende lorsqu’elle a entraîné pour autrui une mutilation ou un infirmité permanente.
Les deux premiers alinéas de l'article 132-23 relatif à la période de sûreté sont applicables à l'infraction prévue par le présent article.
Article 322-10
L'infraction définie à l'article 322-6 est punie de la réclusion criminelle à perpétuité et de 150 000 € d'amende lorsqu'elle a entraîné la mort d'autrui.
Les deux premiers alinéas de l'article 132-23 relatif à la période de sûreté sont applicables à l'infraction prévue par le présent article.
Article 322-11
La tentative du délit prévu par l'article 322-6 est punie des mêmes peines.
Section 3 : Des menaces de destruction, de dégradation ou de détérioration et des fausses alertes.
Article 322-12
La menace de commettre une destruction, une dégradation ou une détérioration dangereuses pour les personnes est punie de six mois d'emprisonnement et de 7500 euros d'amende lorsqu'elle est soit réitérée, soit matérialisée par un écrit, une image ou tout autre objet.
Article 322-13
La menace, par quelque moyen que ce soit, de commettre une destruction, une dégradation ou une détérioration est punie d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende lorsqu'elle est faite avec l'ordre de remplir une condition.
La peine est portée à trois ans d'emprisonnement et 45000 euros d'amende s'il s'agit d'une menace de destruction, de dégradation ou de détérioration dangereuses pour les personnes.
Article 322-14
Le fait de communiquer ou de divulguer une fausse information dans le but de faire croire qu'une destruction, une dégradation ou une détérioration dangereuse pour les personnes va être ou a été commise est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30000 euros d'amende.
Est puni des mêmes peines le fait de communiquer ou de divulguer une fausse information faisant croire à un sinistre et de nature à provoquer l'intervention inutile des secours.
II- Les atteintes juridiques au bien (atteinte à la propriété du bien et non sa destruction : on veut s’approprier le bien d’un autre
Article 311-4
Le vol est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 75 000 euros d'amende :
6° Lorsqu'il est commis dans un local d'habitation ou dans un lieu utilisé ou destiné à l'entrepôt de fonds, valeurs, marchandises ou matériels, en pénétrant dans les lieux par ruse, effraction ou escalade ;
ANNEXE 2
LISTE D’AVOCATS SPECIALISES EN DROIT PENAL
Maître Pouya AMIRI
Cabinet KABAVOCATS
109 avenue Henri Martin
75016 PARIS
Tél: 01.40.72.28.00
Fax: 01.45.04.15.63
Mail: contact@kabavocats.com
Maître Cédric-David LAHMI
Maître Boris HOCHMANN
Cabinet PARTNERS IN LAW
5 rue Quentin Bauchard
75008 PARIS
Tél: 01.47.23.53.05
Fax: 01.70.24.80.55
Mail: cedric.lahmi@free.fr
Maître Isilde QUENAULT
82, rue de la Faisanderie
75116 PARIS
Tél: 01.71.19.93.02
Fax: 01.71.19.93.07
Mail: iquenault@quenault-avocats.com
Maître Yazid BENMERIEM
Maître Julien DUBS
SCP BENMERIEM DUBS ET THOUVENIN
15 avenue de Joyeuse
94340 JOINVILLE LE PONT.
Tél: 01.48.85.70.46
Fax: 01.48.85.69.73
Mail: yazben@yahoo.fr
Maître Pascale TORGEMEN
Maître Bénédicte BILLIOTTE
27 rue de Paris
94000 CRETEIL
Tél: 01.49.81.00.62
Fax: 01.49.81.01.62
Mail: avocats@torgemen.com.fr
NB:
1) les cabinets TORGEMEN et PARTNERS in LAW ont comme spécialité complémentaire le droit de la copropriété;
2) le cabinet Partners-in-Law et le cabinet QUENAULT ont comme spécialité complémentaire le droit des assurances
3) la SCP BENMERIEM, DUBS et THOUVENIN a une bonne connaissance du droit du surendettement et du recouvrement des créances dans ce contexte.
Madame/Monsieur……….(indiquer le nom)
Résidence BRY BEAU SITE
181 boulevard PASTEUR
Bâtiment …….
94360 BRY SUR MARNE
OU
Indiquer votre adresse si
si vous êtes copropriétaire bailleur
Lots n°: indiquer les numéros de vos lots
MANDATAIRE
Indiquer le nom de votre mandataire (personne qui vous représentera à l’AG 2011)
(votre mandataire n’est pas forcément un copropriétaire car vous pouvez donner votre pouvoir ou un mandat de vote à toute personne de votre choix, à l’exception du syndic, de la famille de celui-ci ou d’un employé de l’immeuble).
BRY SUR MARNE(résidents à BEAU SITE), le (indiquer la date)
(cocher les cases de vos choix)
I- Approbation du budget de l’exercice 2011
Pour Contre Abstentions
II- Approbation du budget prévisionnel 2012
Pour Contre Abstentions
III- Quitus au syndic pour sa gestion
Pour Contre Abstentions
IV- Choix d’un cabinet d’avocat indépendant de celui du syndic pour la défense des intérêts de la copropriété
Pour Contre Abstentions
V- Mandat de syndic donné à la gestion immobilière DUBOURG
Pour Contre Abstentions
VI- Mandat de syndic donné à l’Immobilière de Chateaubriand
Pour Contre Abstentions
VII- Mandat de syndic donné au cabinet SP
Pour Contre Abstentions
VIII- Dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé (pour le cas où serait inscrit cette dispense à l’ordre du jour, ce qui n’est pas une obligation. La non inscription entraîne automatiquement le choix du compte séparé si le conseil syndical décide de ne pas l’inscrire).
Pour Contre Abstentions
IX- Suppression des vides ordures pour les impératifs d’hygiène (si le conseil syndical décide de l’inscrire à nouveau)
Pour Contre Abstentions
IX- Autorisation d’agir en justice et notamment par voie de saisie immobilière contre Mme M. X.
(pour le cas où cette personne n’a pas déjà été mise antérieurement en saisie immobilière ET/OU pour le cas où 1 autorisation antérieure serait irrégulière)
Pour Contre Abstentions
(reproduire autant de fois la formule pour chaque cas mis au vote en saisie immobilière).
X- Poursuite des actions en justice et notamment de l’action en saisie immobilière contre M. et Mme X (pour le cas où la personne a été mise en autorisation de saisie immobilière donnée en des formes régulières).
Pour Contre Abstentions
SIGNATURE
1) N’oubliez pas la signature manuscrite qui est une formalité substantielle (sans cette formalité, votre mandat est nulle et non avenue) et n’oubliez pas non plus également de DATER votre mandat en indiquant votre nom, ville de résidence et adresse.
2) Vous pouvez donner un mandat en blanc MAIS AU CONSEIL SYNDICAL (et SURTOUT PAS AU SYNDIC).
3) Si vous n’avez aucune idée sur une question, il vaut mieux cocher la case ABSTENTION
BIEN ENTENDU, JE RAPPELLE QUE LA PARTICIPATION AUX ASSEMBLEES DEVRAIT ETRE LA REGLE DANS VOTRE ESPRIT ET LA REPRESENTATION PAR FOURNITURE DE MANDAT L’EXCEPTION
Monsieur Jean-Nicolas GILLOT
Chargé des liaisons CS/syndic/copropriétaires
BRY SUR MARNE, le 14/02/2011
NOTE
à l’attention de
Mesdames et messieurs les copropriétaires
Sans avoir la prétention d’être Yahvé qui remet à Moïse les tables de la loi avec les 10 commandements, j’ai jugé utile de vous adresser cette note avec les attitudes à avoir dans le cadre d’une assemblée où il y aura 3 autres syndics en concurrence avec URBANIA.
Afin que les copropriétaires puissent exercer un choix éclairé, il convient d’adopter quelques comportements dits de « précaution » pour que les débats ne soient pas biaisés. D’où ces 10 commandements sur les attitudes et précautions pour une participation utile à l’AG 2011.
Je m’excuse sincèrement à titre préalable de ne pas écrire ces commandements en « lettres de feu » sur de la pierre de montagne mais je ne suis pas le « Tout puissant » (Que son nom soit béni).
1) TOUJOURS AUX ASSEMBLEES GENERALES OU UN NOUVEAU SYNDIC EST INSCRIT TU VIENDRAS
Raison de ce commandement divin:
a) La « chasse aux pouvoirs» ainsi tu éviteras.
En effet, il existe deux cas de figure
* le conseil syndical est hostile au principe du changement de syndic : dans ce cas là, si vous avez une opinion distincte de celle du conseil syndical, au regard de votre situation personnelle, en vous déplaçant personnellement, vous évitez ainsi de voir votre volonté détournée.
En effet, sachez-le : un syndic n’a pas le droit de recevoir des pouvoirs en blanc de la part des copropriétaires.
Les pouvoirs en blanc doivent être remis au président de séance (généralement le président du conseil syndical ou un autre membre du conseil syndical) qui les distribue.
Par le jeu de la distribution des pouvoirs à des personnes de confiance (car la fonction de conseiller syndical permet d’avoir des contacts et des liens), si le président ou le conseil syndical est hostile au principe du changement, il distribuera des pouvoirs à des personnes également hostiles.
Je vous rappelle, aux termes de la loi, que chaque copropriétaire peut avoir plus de 3 pouvoirs, du moment qu’il ne dépasse pas 5% des voix. Ce qui représente dans notre copropriétaire un quantum de voix de 1000/20000e.
Je vous rappelle qu’un propriétaire d’appartement de 2 pièces avec cave et parking représente 56/20000e, de 3 pièces avec de tels équipements 76 ou 77/20000e, de 4 pièces semblablement doté 89 ou 90/20000e (selon la taille du parking).
Bref, un copropriétaire peut donc avoir une jusqu’à une douzaine de pouvoirs. Et il suffit (on est actuellement 8 au conseil syndical) que chaque conseiller syndical d’avoir en plus du sien 12 pouvoirs.
Vous multipliez par 8 : 13X8 = 104 copropriétaires.
Donc, par le jeu astucieux de la distribution des pouvoirs, si le conseil syndical est hostile au principe du changement, il peut tout bloquer.
* Le conseil syndical souhaite privilégier un candidat et peut se tromper de bonne foi sur la pertinence dudit candidat
Dans ce cas là, en venant nombreux, vous écoutez la pertinence des arguments développés en faveur de chaque candidat et vous tranchez en votre âme et conscience. Et c’est la loi de la démocratie, de la majorité qui se dégage.
Par le jeu de la distribution des pouvoirs, le conseil syndical peut cautionner un candidat qui peut se révéler ultérieurement par la suite inefficient.
Souvenez vous des carences d’URBANIA qui a été défaillant pendant 2 ans sur les impayés et qui avait été choisi de bonne foi par le conseil syndical après la catastrophe TRANSIM 93 et notre fonds de roulement .
Vous exercez pleinement votre droit de vote car le conseil syndical ne donne qu’un avis. Vous évitez ainsi que le conseil syndical donne de fait un avis conforme sur vos choix personnels et que vous vous laissez guider par la peur de l’inconnu en validant le choix du conseil syndical qui peut être fait de bonne foi.
Mais, chacun a sa vie et ses expériences et peut avoir un avis différent.
Une venue effective et personnelle aux assemblées et une limitation des représentations permet ainsi d’éviter toute rancœur et toute frustration quant au choix qui ont été effectués.
b) Ainsi, point de vacance de gestion tu ne laisseras.
Pour qu’un syndic soit élu ou renouvelé, il faut une majorité de la moitié des voix de tous les copropriétaires, soit pour notre résidence 10001/20000e.
Si cette majorité n’est pas atteinte, du fait d’un quorum insuffisant, un 2e vote peut être effectué avec une exigence que le tiers des voix soit atteint soit 6667/20000e.
Or, le syndic URBANIA avait obtenu à la dernière AG seulement 5863 tantièmes des voix sur 20000, ce qui était insuffisant pour son renouvellement.
Il aurait donc fallu convoquer une deuxième assemblée.
Le conseil syndical, soucieux de préserver les intérêts financiers ne l’a pas fait, mais si quelqu’un avait contesté le mandat dans les 2 mois de l’assemblée, il aurait gagné devant la justice.
Donc, en venant aux assemblées, même si vous avez le sentiment de ne rien comprendre pour certains, vous évitez ainsi une vacance possible de gestionnaire en constituant un quantum de voix suffisant pour élire un candidat.
Et de plus, avec les diffusions régulières d’information que vous avez eues depuis ce mandat, je pense que les choses se décantent un peu pour vous.
Enfin, je serais là aux assemblées ainsi que le conseil syndical pour vous donner toutes explications utiles.
DONC, VENEZ, NE VOUS ABSTENEZ PAS CAR VOUS NE VIENDREZ PAS POUR RIEN ET VOUS REPARTIREZ DE L’AG AVEC DES REPONSES A VOS QUESTIONS.
2) JAMAIS SOUS AUCUN PRETEXTE AU SYNDIC SORTANT LE SECRETARIAT DE SEANCE NE LAISSERAS
En effet, nul ne peut être juge et partie. Car, si on inscrit un changement de syndic, c’est en toute logique que l’on n’est pas content de la gestion du présent syndic.
Or, rappelez- vous tous, le procès-verbal est un document qui fait foi de la réalité d’une gestion. C’est AVANT TOUT UNE PREUVE JUDICIAIRE.
Croyiez vous qu’il est sérieusement opportun de laisser le secrétariat de séance à un syndic qui risque d’être mis en accusation, et qui se contentera intelligemment d’indiquer le résultat des votes mais sans les débats qui les ont accompagnés ?
Or, l’écrit est le mode de preuve favori en droit français. Car n’oubliez pas, les actions du syndic en matière de copropriété (émission d’appels de charges, passation de contrats au nom des copropriétaires sont des ACTES JURIDIQUES, à savoir des manifestations de volonté entraînant des conséquences juridiques.
Or, l’acte juridique se prouve exclusivement par écrit (article 1341 du Code civil).
Donc, s’il y a eu des litiges sur des actes de gestion d’un syndic, il faut prouver par écrit. Et un procès-verbal qui retrace tous les faits litigieux du syndic.
Souvenez-vous des 9 premières pages du procès-verbal du 9 juin 2008, quand URBANIA avait reconnu :
a) sa négligence dans le recouvrement des pièces auprès de l’ancien syndic gestionnaire,
b) sa carence à essayer de récupérer le fonds de roulement (ils n’avaient même pas fait une étude juridique sur la possibilité de le récupérer) ;
c) son absence de concertation avec le conseil syndical pour l’élaboration de l’ordre du jour
Toutes ces reconnaissances formalisées par écrit permettaient d’engager sa responsabilité civile professionnelle pour son premier exercice de gestion.
De plus, si le syndic n’est pas réélu, il peut partir de la salle (même si en théorie son mandat expire seulement à la fin de l’assemblée), et ainsi avec une rupture de la continuité du secrétariat, il peut considérablement perturber les débats qui s’ensuivront.
3) SANS MENAGEMENT AU SYNDIC GESTIONNAIRE L’OBLIGATION DE CONSEIL TU RAPPELLERAS
a) La gestion du temps
Si le syndic est en accusation, il cherchera à gagner du temps car n’oubliez pas :
1/ La durée de l’assemblée générale est limitée à 5 heures pour une assemblée générale qui commence à 18 heures.
Il n’y a plus de salle assez grande à la mairie de BRY SUR MARNE pour accueillir BRY BEAU SITE car la salle des conférences, qui nous a accueilli jusqu’en 2008 a été transformée en bureau.
Donc, la prochaine AG se tiendra à la salle polyvalente de l’Escale à VILLIERS SUR MARNE qui est seule assez grande pour nous accueillir.
Or, point de détail technique: la salle n’est laissée à notre disposition que jusqu’à 23 heures, contrairement à la salle de Bry sur Marne qui nous était laissée sans limite de temps.
CQFD : le temps sera votre ennemi. Donc il est VITAL DE NE PAS PERDRE DE TEMPS SUR DES QUESTIONS QUI PEUVENT ËTRE ADOPTEES SANS DEBAT
Cf. ma diffusion générale du 20 juillet 2010.
b) Enjeux
2 risques :
* Le syndic pratique la « terre brulée » et veut se venger de sa mise en concurrence par d’autres syndics.
Il usera de tous les artifices pour faire durer les débats. Et le temps s’écoulera.
En notre défaveur.
* Le syndic veut minimiser sa responsabilité pour ses fautes de gestion commises durant son mandat : il risque alors de faire des explications longues et d’entraîner des débats.
c) Réactions à avoir et attitudes à adopter
* Si le syndic est imprécis, évasif, cherche à gagner du temps, rappeler lui son obligation de conseil. Dites lui qu’il est responsable sur le fondement de la faute simple à savoir le simple manquement de l’individu à son devoir.
DEMANDEZ AU SECRETAIRE DE SEANCE (ET C’EST POUR CELA QU’IL FAUT ELIRE UN COPROPRIETAIRE) QU’IL CONSIGNE SON DEFAUT DE REPONSE.
* la mise en cause de la gestion du syndic.
Veillez à ce que celle-ci intervienne au bon moment de l’ordre du jour.
Détail chronologique du «timing » à garder à l’esprit pour l’examen de l’ordre du jour
1°) Election du bureau : elle ne doit pas durer plus de 5 minutes. Et elle ne doit pas donner lieu à 1 heure 30 de débat à la suite de l’attitude du syndic qui s’était opposé à mon élection en posant mal les questions s’agissant de mon élection comme secrétaire de séance à l’AG 2010.
2°) Immédiatement après, lecture du rapport moral et financier du conseil syndical par le président de séance : pas plus de 10 minutes
Si débat il doit y avoir, ils ne doit pas intervenir maintenant.
3°) Il faut ensuite enchaîner immédiatement sur les votes suivants, qui doivent être adoptés à l’unanimité
- approbation des comptes : sans cela il n’est pas possible de recouvrer les sommes dues à la copropriété. Même si les comptes sont irréguliers, ce n’est pas l’essentiel ;
- vote du budget de l’exercice : sans cela, on ne peut valider les appels de charge déjà émis du 1er trimestre 2011,
- vote du budget prévisionnel : sans cela, on ne peut émettre le dernier appel de charges de l’année, exigibles au 1er janvier 2012.
- quitus au syndic : il doit être refusé impérativement (cf. commandement divin n°5).
Les 4 votes décrits au 3°) doivent être adoptés en 10 minutes au plus entre le temps de la mise aux voix et de leur proclamation.
ET C’EST A PARTIR DU MOMENT OU LE QUITUS EST REFUSE QU’IL FAUT EXAMINER LA GESTION DU SYNDIC.
Les attitudes à adopter (1) et les attitudes à éviter (2) :
1/ Si les faits vous semblent clairs, posez donc un minimum de question car il ne faut pas perdre de temps inutilement
2/ Ne laissez pas les bavards prendre la parole: n’hésitez pas à recadrer fermement un voisin d’assemblée générale hors sujet.
Car il fait gagner du temps au syndic et IL porte PREJUDICE aux intérêts de tous.
ET C’EST ENSUITE APRES EXAMEN QU’IL FAUT AUDITIONNER LES SYNDICS CONCURRENTS QUI SONT INSCRITS A L’ORDRE DU JOUR.
4) SI JAMAIS TU NE PEUX VENIR PERSONNELLEMENT, LA TRANSMISSION D’UN MANDAT DE VOTE TU PREFERERAS
Avec un mandat de vote, votre volonté aura moins de chance d’être détournée qu’avec un pouvoir donné en blanc.
Si vous avez une idée précise sur certaines questions (tel le refus de quitus, l’approbation des comptes qui est une nécessité car on ne peut pas poursuivre ceux qui ne payent pas si les comptes ne sont pas approuvés ni émettre le dernier appel de fonds de l’année exigible au 1er janvier ou l’élection d’un syndic particulier ou la volonté de renouveler URBANIA), écrivez le et donner un mandat de vote sur les points que vous êtes sûr. Pour les autres, vous pouvez marquer que vous vous abstenez ou laisser libre à la personne qui recevra votre mandat de voter comme il l’entend.
Je vous renvoie à ma diffusion du 20 juillet 2010 sur les 7 questions pouvant être adoptée sans débats.
Je vous joins un modèle de mandat de vote que j’ai confectionné et dont vous pouvez vous inspirer.
Mais n’oubliez pas, pour qu’il soit valable, votre mandat de vote DOIT ETRE DATE ET SIGNE DE FACON MANUSCRITE, et indiquer votre NOM, PRENOM et n° de LOTS DANS LA COPROPRIETE et le nombre de tantièmes de vote que vous représentez (ceux-ci sont indiqués sur vos appels de charge).
5) TOUJOURS LE QUITUS AU SYNDIC TU REFUSERAS
Il faut refuser préalablement le quitus au syndic INDEPENDAMMENT DE L’EXAMEN DE SA GESTION.
Cela semble paradoxal de refuser a priori sans écouter les arguments du syndic, MAIS IL FAUT LE FAIRE.
Dans les grosses copropriétés comme Bry Beau Site (242 lots), le conseil syndical ne peut pas tout voir et tout contrôler.
Une assemblée générale n’a pas le temps matériel de voir tous les actes de gestion d’un syndic. Un conseil syndical, composé de bénévoles avec un travail, ne peut pas voir toutes les erreurs éventuelles.
Il est impossible de dire avec certitude que le syndic n’a fait aucune erreur.
Donner quitus n’a donc aucun sens et peut se révéler dangereux (impossibilité d’aller en justice : cf. fonds de roulement dilapidé par TRANSIM 93 pour les travaux CGV que l’on ne pourra jamais récupérer car l’assemblée générale de 2002 à 2005 a donné le quitus).
Une exception : il est toujours possible d’aller en justice si le syndic a dissimulé volontairement ses erreurs.
Mais la charge de prouver cette affirmation nous revient: ce qui est très difficile à prouver en pratique.
Il est recommandé de refuser le quitus avec la formule suivante:
« L’assemblée générale, faute d’avoir pu connaître et analyser tous les actes de gestion du syndic, ne donne pas quitus au syndic, étant entendu qu’il s’agit d’un vote de prudence, et non d’un vote de défiance ».
Et c’est donc seulement après cela qu’il convient d’examiner la gestion du syndic.
Intérêt: indépendamment du quitus, cela permet de comparer effectivement ses prestations par rapport aux prestations des syndics concurrents.
6) JAMAIS LA FEUILLE DE PRESENCE AU SYNDIC SORTANT TU NE LAISSERAS
Dans l’éventualité où le syndic ne serait pas reconduit, il convient de conserver la feuille de présence pour justifier le décompte des votes.
En effet, la feuille de présence, il faut le rappeler, n’est pas la propriété du syndic, mais du bureau élu.
Donc, si le syndic reprend son matériel et la feuille de présence, il s’agit d’un vol au sens d’appréhension frauduleuse de la chose d’autrui (article 313-1 du Code pénal), ce qui fonde tout participant à l’assemblée générale, à porter plainte.
Et en plus, c’est un argument magnifique pour engager la responsabilité civile professionnelle du syndic sur le fondement de la faute lourde.
7) TOUJOURS AUX ASSEMBLEES GENERALES AVEC CERTAINS DOCUMENTS TU VIENDRAS
Les documents irréductibles sont les suivants
1) L’obligation de conseil et d’exacte information du syndic professionnel durant les assemblées générales (diffusion du 29 octobre 2010) ;
2) Le compte séparé en copropriété (diffusion du 3 janvier 2011) ;
3) Les 7 questions pouvant être adoptées sans débat (diffusion générale aux copropriétaires du 20 juillet 2010)
4) Et bien entendu, la présente note avec ces 10 commandements, vous étant transmis par voie électronique et papier avec la police d’écriture Verdana (c’est moins classe que des tables de pierre avec une écriture en lettre de feu, je le reconnais)
8) SI JAMAIS TU ES OBLIGE DE PARTIR TON POUVOIR TU LAISSERAS
Il faut donc vous munir de votre pouvoir qui est remis avec la convocation.
Ce propos peut sembler paradoxal, en contradiction avec le commandement divin sur les mandats de vote (commandement n°4).
Raison : si vous ne pouvez rester au delà d’une certaine heure (même si je recommande à tous de rester jusqu’au bout), vous pouvez ainsi transmettre votre pouvoir à votre voisin ou le remettre au président de séance qui le remettra à une personne présente dans la salle, comme cela, le quorum sera maintenu jusqu’à la fin de la séance et les résolutions seront adoptées dans les conditions légales de majorité.
Souvenez-vous de l’AG 2008 où l’autorisation d’accès de la police aux parties communes n’a pu être légalement adoptée car le quorum n’était pas atteint, un trop grand nombre de personnes étant parties.
Et c’est pourtant une décision d’intérêt général qu’il convient d’adopter sans débat dans l’intérêt de tous
Donc, N’OUBLIEZ PAS DE VOUS MUNIR DE VOTRE POUVOIR EN VENANT A L’AG, FAITES EN UNE COPIE ET SI VOUS LE DONNEZ A QUELQU’UN, GARDER LA COPIE AVEC LE NOM DE LA PERSONNE QUE VOUS INDIQUEREZ
9) DES NOTES DE FACON CONSTANTE TU PRENDRAS
Cette attitude de bon sens effectuée par plusieurs personnes de façon visible durant l’assemblée évitera au secrétariat de séance (surtout si c’est un syndic professionnel qui serait élu malgré les recommandations faites) de détourner le sens des propos et d’altérer cette preuve judiciaire que constitue un procès-verbal d’assemblée générale.
Donc, venez à l’assemblée avec de quoi écrire.
Même si vous ne comprenez pas, je vous recommande de prendre des notes machinalement, SANS CHERCHER A COMPRENDRE TOUT DE SUITE.
Raison: vous pouvez toujours vous faire expliquer ce que vous n’avez pas compris postérieurement. Et si on vous demande une attestation pour contester l’assemblée, en évoquant des points de droit qui n’auraient pas été respectés, vous saurez ensuite mieux amenés à la donner en connaissance de cause.
Cf. ma diffusion générale aux copropriétaires du 12 novembre 2010 sur la prise de note utile.
10) TON DROIT D’ACCES ILLIMITE AUX DOCUMENTS DE LA COPROPRIETE AVANT L’ASSEMBLEE TU EXERCERAS
N’oubliez pas, vous n’avez pas seulement le droit d’accès aux comptes, mais à TOUS LES DOCUMENTS du syndicat des copropriétaires (document sur les contrats passés au nom de la copropriété (avec les fournisseurs, prestataires tel que le jardinage) et aussi tous les documents du service contentieux d’URBANIA portant sur le recouvrement des impayés).
Donc, venez préalablement aux assemblées vérifier les documents au cabinet du syndic.
Et surtout, le syndic gestionnaire est également tenu pendant l’exercice de votr droit de consultation d’une OBLIGATION DE RESULTAT de conseil et d’exacte information à votre égard. Il doit vous répondre de façon exacte à peine de quoi sa responsabilité est engagée.
Raison : le syndic est un professionnel et vous non. Donc il a des obligations à votre égard.
CE DROIT S’EXERCE SANS LIMITE DE TEMPS ENTRE LE MOMENT DE L’ASSEMBLEE GENERALE ET LE MOMENT DE L’ENVOI DES CONVOCATIONS A CELLE CI.
Le syndic ne peut le cantonner à un jour avant l’AG comme a fait URBANIA par trois fois déjà, malgré deux mises en garde de ma part.
Relisez ma diffusion du 15 octobre 2010 sur les réactions à adopter face à un syndic qui vous refuserait le droit d’accès au compte (page 2/2 de la fiche technique sur le droit d’accès aux comptes).
CONCLUSION
N’hésitez surtout pas à me poser toute question sur beausite.gillot@gmail.com.
En temps réel, je vous répondrais (ou au moins j’essaierais).
Pour ceux n’ayant pas internet, ils peuvent me mettre les questions papiers dans ma boite aux lettres, j’y répondrais sous 10 jours maximum.
Monsieur Jean-Nicolas GILLOT
Chargé des liaisons CS/syndic/copropriétaire
BRY SUR MARNE, le 15/01/2011
NOTE
à l’attention de
Mesdames et messieurs les copropriétaires
Le début du dernier trimestre de gestion d’URBANIA me conduit à vous adresser cette note, dans la perspective de l’assemblée générale 2011, à laquelle je vous invite tous à y assister personnellement ou à vous faire représenter en cas d’impossibilité MANIFESTE d’être présent.
La présente note, faisant suite à la réunion du conseil syndical du 12 janvier 2011, vise à faire un point général sur les principaux dossiers aux fins de faciliter la mise en perspective de la gestion de notre syndic gestionnaire, par rapport aux années précédentes en vue de faciliter vos choix à l’AG 2011.
La situation de nos dettes fournisseurs s’est notablement améliorée, avec un montant de 21 028,30 € au titre des arriérés de charges non encore réglés ce jour. Il s’agit de la dette de l’entreprise Mistral issu des travaux de mise en conformité des ascenseurs des bâtiments B et D de la résidence effectués en exécution des décisions de l’AG 2009.
Par contre, les dettes du présent exercice équivalent à 54000 € dont 39 987 € au titre de gaz de France.
A la date du 1er janvier 2011, le compte copropriétaire débiteur s’établissait à 170 429 €.
Bien sur, il y a sur ce nombre une grande majorité de « bons payeurs » mais qui n’ont pas réglé leur chèque à la date d’exigibilité du 1er janvier 2011.
Faut-il rappeler que les appels de charge sont adressés 3 semaines à l’avance ? Et que la date du 1er janvier 2011 est une date limite. Je suis d’accord que c’est une période de fête, mais il vaut mieux penser préalablement à régler ses charges AVANT DE FAIRE LA FETE.
Car cela aboutirait par la suite à facturer des lettres de relance aux frais de la copropriété. Cela aggraverait la situation de notre trésorerie.
Donc, MERCI A TOUS D’AVOIR LE CIVISME MINIMAL DE REGLER VOS APPELS DE CHARGES AVANT LA DATE LIMITE D’EXIGIBILITE.
Néanmoins, le conseil syndical demande à URBANIA désormais d’encaisser les chèques dans un délai de 7 jours maximum à compter de leur réception.
Enfin, le conseil syndical va recommander de reconduire la mesure déjà arrêtée au conseil syndical du 27 janvier 2010, à savoir la mise en autorisation de saisie immobilière des débiteurs dont la dette dépasse 3000 € à la prochaine AG.
3 copropriétaires mécontents de la qualité de gestion d’URBANIA ont adressé, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’AG 2011, pour 3 syndics.
1) Cabinet SP
Gérante: Madame Sandra PISCIRILLO
102, avenue des champs Elysées
75008 PARIS
mail : cabinet.sp@wanadoo.fr
2) L’immobilière de Chateaubriand
Gérante: Madame Corinne BRACHE
5, boulevard Pierre Mendès France
77500 CHELLES
mail: limmobilieredechateaubriand@wanadoo.fr
3) La gestion immobilière Dubourg
Gérant: Monsieur Régis DUBOURG
28, avenue Gabriel PERI
93160 NOISY LE GRAND
mail: regis.dubourg@gidimmo.com
Le conseil syndical, informé de ses demandes, a constitué une commission restreinte composé du président, de M. GIRARD, conseiller syndical chargé du suivi du contrôle des comptes et des visites de la résidence, et enfin du chargé des liaisons CS/syndic/copropriétaires (votre casse-pied attitré et honorable rédacteur) pour auditionner lesdits syndics.
Ceci dans l’objectif de vous faire des recommandations fiables à la prochaine AG sur la valeur des postulants candidats à la reprise de notre résidence.
J’invite d’ailleurs fermement à ce titre les copropriétaires ayant inscrit ces demandes à préparer pour l’AG 2011 une argumentation solide en appui de leurs griefs contre URBANIA qui ont conduit à exercer leur droit légal et légitime à demander l’inscription de syndic.
FAIRE UNE DEMANDE D’INSCRIPTION DE SYNDIC N’EST PAS UN ACTE ANODIN. AUSSI, LA MOINDRE DES DECENCES EST DE LA JUSTIFIER.
Aux fins de vous préparer au mieux à la prochaine AG à laquelle je vous réinvite encore une fois de venir ou de vous faire représenter en cas d’impossibilité MANIFESTE pour vous de venir (décès, tremblement de terre, inondation, agression ayant entraîné un mois d’ITT, crise d’apoplexie foudroyante, énumération STRICTEMENT LIMITATIVE JUSTIFANT UNE NON VENUE PERSONNELLE), les gérants des structures concernés s’engagent à répondre à vos questions que vous voudrez bien leur adresser par courrier électronique ou par écrit (pour ceux qui n’ont pas internet à leur adresse postale).
Mais, je recommande néanmoins aux copropriétaires de prendre contact avec ces structures, de prendre des renseignements sur elles s’ils le peuvent.
Une telle attitude est toujours utile pour une participation constructive et productive à notre assemblée générale.
Le conseil syndical a relevé dans le cadre du relevé des comptes fournis par URBANIA le 1er janvier 2011 un compte d’attente d’un montant de 20 114 €. Alors que le dernier relevé des charges édité à la date du 24 novembre 2010 faisait apparaître un compte d’attente d’un montant de 138 € 16.
Le conseil syndical va interroger URBANIA pour exiger toutes explications utiles qui vous seront ultérieurement communiquées.
1- Abattage des arbres : des copropriétaires se plaignant de cette mesure ont sollicité- légitimement car on a toujours le droit de les demander- des explications. A ce titre, nous leur répondons que cette décision a été prise car la moitié des branches desdits arbres étaient mortes. Dans un souci de garantir la protection des personnes et particulièrement des enfants de la résidence. Le coût de l’opération (aux alentours de 18000 €) n’a pas été engagé par plaisir. Mais a été commandé par d’impérieuses nécessités de sécurité.
2- Dégradations des élagueurs : le conseil syndical, sur la réclamation légitime d’une copropriétaire, a fait placarder des affiches pour informer les copropriétaires des dates d’intervention de l’entreprise LEROY. Ceci pour leur permettre d’anticiper et éviter tout dommage notamment à leurs véhicules.
3- Ascenseurs du bâtiment D3 : la succession de pannes et d’interventions de MISTRAL pour les ascenseurs concernés a conduit le conseil syndical d’exiger qu’URBANIA prenne attache avec le responsable de la société MISTRAL (ou au moins un directeur technique), en vue de le rencontrer personnellement, au cours d’une réunion ultérieure du conseil syndical
4-Cas de l’appartement de M. FABRE (B3, 4e étage, porte droite) : le conseil syndical, ayant alerté à maints égard le syndic pour action, ainsi que tous les copropriétaires, destinataires en copie d’une note à M. FABRE du 19/12/2010 effectué par le chargé des liaisons CS/syndic/copropriétaire, a exigé d’URBANIA de faire fermer ledit appartement. Le non respect du règlement intérieur étant à même d’entraîner une aggravation des charges pour tout copropriétaire indélicat, le coût de l’opération sera imputé à M. FABRE. Le syndic a reçu instruction de poursuivre M. FABRE si celui-ci venait à refuser de s’exécuter et de payer notamment les travaux.
5-Dératisation : un copropriétaire du bâtiment B4 ayant sollicité, très légitimement en l’espèce, une dératisation d’ensemble du bâtiment B, le conseil syndical a souhaité, au nom du respect de la sécurité sanitaire, étendre cette mesure à tout l’immeuble. Des devis ont été demandés. Certains ont été étudiés. Le conseil syndical demande au syndic de réagir en temps réel sur ce sujet.
ANNEXE 2
LISTE D’AVOCATS SPECIALISES DU BARREAU DU VAL DE MARNE EN DROIT IMMOBILIER ET VOIES D’EXECUTION
(RECOUVREMENT DE FONDS)
47, avenue Pierre BROSSOLETTE
94000 CRETEIL
Téléphone : 01.45.17.07.17
Télécopie : 01.45.17.07.18
Courriel : pai@avocatdedemain.com
39, rue de la Marseillaise
94300 VINCENNES
Téléphone : 01.43.74.37.72
Télécopie : 01.43.98.19.36
Courriel : v.berne-grave@noos.fr
9, rue du général LECLERC
94000 CRETEIL
Téléphone : 01.48.99.42.96
Télécopie : 01.48.99.42.96
Courriel : chatton.junik@orange.fr
6, place Salvador ALLENDE
94000 CRETEIL
Téléphone : 01.49.80.19.76
Télécopie : 01.49.80.48.94
Courriel : o.fouche@wanadoo.fr
27, rue de PARIS
94000 CRETEIL
Téléphone : 01.49.81.00.62
Télécopie : 01.49.81.01.62
Courriel : avocats@torgemen.com.fr
60, rue Jean Jaurès
94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Téléphone : 01.47.06.94.22
Télécopie : 01.47.06.22.92
Courriel : cabinet.tacnet@wanadoo.fr
45, rue de PARIS
94220 CHARENTON LE PONT
Téléphone : 01.49.77.89.40
Télécopie : 01.49.77.94.64
Courriel : audard.mougin@orange.fr
6, place Salvador ALLENDE
94000 CRETEIL
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Télécopie : 01.49.80.48.84
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13, rue CARNOT
94700 MAISONS ALFORT
Téléphone : 01.43.76.02.41
Télécopie : 01.49.77.63.46
59, avenue du général de Gaulle
BP 63
94160 SAINT MANDE
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Courriel : pauldesvaux-avocat@noos.fr
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94120 FONTENAY SOUS BOIS
Téléphone : 01.48.77.05.67
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Télécopie : 01.48.53.95.25
Courriel : pai@avocatdedemain.com
166, bis, grand rue Charles DE GAULLE
94130 NOGENT SUR MARNE
Téléphone : 01.48.71.03.78
Télécopie : 01.43.24.17.38
Courriel : avocatsvarinot@hotmail.fr
NOTA BENE: Afin d’écarter tout risque de conflit d’intérêt entre les
intérêts du syndicat des copropriétaires et les intérêts d’URBANIA, dans cette liste ne figure pas le nom du cabinet d’avocat d’URBANIA, celui de Maître Pascal PEIGNE et Maître Chantal NESPO, 14, place Moreau David à FONTENAY SOUS BOIS (téléphone: 01.48.73.81.89 ; télécopie: 01.48.76.13.46, mail : p.peigne@nerim.net)
J’ASSUME LE CHOIX DE CETTE OMISSION VOLONTAIRE
