| ....une grille d’analyse simple à utiliser | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Source : www.unarc.asso.fr | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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ARC Abus n°1407: 21 05 08/©
Et ça s’appelle un « syndic » ! ou « URBANIA ». Hélas !
| Ils en pleureraient. Voici la lettre que de nouveaux adhérents représentant un conseil syndical ont adressé à leur syndic, URBANIA. Mais, bien entendu, ce sont les copropriétaires qui exagèrent… Voici la lettre de nos adhérents : « Conseil syndica L’assemblée générale des copropriétaires de notre résidence sise rue ….. à C.. à élu URBANIA Val de Marne (agence du Perreux) en tant que syndic le 4 décembre dernier. À la mi-mars, devant l’absence d’actions et de réactions de l’agence du Perreux en la personne de son directeur depuis son élection, vous avez fait preuve à notre égard d’une franchise certaine, dont nous vous savons gré, en nous expliquant les raisons de ces carences répétées, en nous expliquant que ces manquements n’étaient malheureusement pas propres à notre résidence et en nous orientant vers l’agence de la Varenne. Le directeur de l’agence du Perreux a, depuis, quitté votre entreprise. Aucune prestation n’a été réalisée pour notre compte en décembre 2007 et janvier 2008 du fait de la non-transmission des dossiers de la copropriété par l’ancien syndic. En février, un simple appel de charges (erroné car basé sur un faux budget) a été adressé aux copropriétaires. Entre les mois de décembre 2007 et mars 2008, notre gestionnaire d’alors, n’a répondu qu’à 6 % des questions qui lui étaient posées ou des actions qui lui étaient demandé d’accomplir. Quand il répondait, il écrivait dans ses réponses « je m’en occupe » et rien n’était fait. Le 4 avril, j’ai, sur vos recommandations, personnellement rencontré M……, le directeur de l’agence de la Varenne, qui a compati et qui a nommé un nouveau gestionnaire pour s’occuper de notre résidence à compter du 1er avril. En mars, d’autres erreurs étaient commises : par exemple, notre employée d’immeuble a perçu deux fois son salaire (une fois par chèque et une fois par virement). Aujourd’hui, notre résidence n’est toujours pas entrée dans votre comptabilité et le gestionnaire, que j’ai eu en ligne il y a quelques jours, m’a confirmé qu’il « n’a aucune date à me donner ». il a aussi ajouté que « c’était la période des assemblées générales en ce moment et que cela repoussait d’autant ». Force est de constater que nous n’avons pas de syndic, du moins pas un syndic actif, depuis cinq mois. À part quelques actions isolées (deux appels de charges erronés, le paiement de certains fournisseurs et le double paiement de notre employée d’immeuble), rien n’a été fait. Ainsi, et au nom de l’ensemble des copropriétaires, le conseil syndical vous demande de ne pas avoir à régler les honoraires d’URBANIA correspondant à cette période de cinq mois pendant lesquels aucune gestion correcte n’a été réalisée. Nous vous proposons de démarrer le paiement de vos honoraires à partir du moment où la copropriété sera entrée dans votre comptabilité. Dans un mail daté du 24 avril nous vous demandions que la copropriété soit entrée en comptabilité pour cette semaine. À aujourd’hui nous n’avons reçu aucune réponse. Vous comprendrez notre inquiétude car nous n’avons aucune visibilité sur la situation des comptes de la copropriété. Nous vous remercions de bien vouloir nous donner une date à laquelle la résidence sera entrée dans votre comptabilité. Sans nouvelle de votre part sous huitaine, je me verrai contraint, dans l’intérêt de la copropriété et comme m’y autorisent mes fonctions de Président du Conseil Syndical, de déclencher une assemblée générale extraordinaire et de mettre à l’ordre du jour la nomination d’un nouveau syndic. D’ici là, nous vous remercions de bien vouloir faire en sorte que la copropriété sorte de la léthargie dans laquelle elle se trouve du fait d’URBANIA. Nous sommes convaincus que vous comprendrez notre désarroi et vous prions d’accepter Monsieur ….., l’expression de nos salutations distinguées ». Sans commentaire… |
LA SITUATION EST GRAVE plus de fonds de roulement soit 64 773.04 € les impayés fournisseurs sont de 65 290.66 € au 31 décembre 2008, 30 copropriétaires débiteurs représentent 76 000 €.
Vérification des comptes le 6 janvier à l’agence du Perreux, le 7 janvier à mon domicile et le 8 janvier à l’agence mais en arrivant sur place, Mme REBEYROL me dit que ce n’est pas possible.
J’ai pu obtenir les pièces suivantes :
1. le grand livre
2. le relevé des dépenses
3. le comparatif budget
4. une situation de notre trésorerie arrêtée au 31 décembre 2008.
5. les dossiers contentieux copropriétaires réclamés depuis plus de 6 mois
Je n’ai pas pu obtenir les pièces suivantes :
1. les dossiers contentieux CGV et TRANSIM toujours invisibles
2. le carnet d’entretien. (reçu le 23 janvier 2009)
3. les attestations d’assurances de responsabilité civile et de leurs garanties financières.
Notre budget 2008 était de 520 000 € et nous avons un budget réalisé de 510 131.31 €
Notre avance de trésorerie ou fonds de roulement est toujours de 64 773.04 € sur le papier en réalité il a été dilapidé par TRANSIM 93 et non récupéré ou reconstitué à ce jour.
Le budget salaire et charges était de 82 000 € et la réalité est de 92139.69 €
Les honoraires du syndic URBANIA ont atteint es 41 556 € en partant d’une base de 29571.09 € qui osera encore dire qu’il faut leurs donner une CHANCE, quand vous aurez pris soin de lire la suite.
Le montant des impayés au 31 décembre 2008 est de 65 226.90 € dont GDF 25107 € LELIEVRE 13037 € et dont une rubrique « factures non parvenues » figurent pour un montant de 13 296.22 €
URBANIA est très astucieux dans sa gestion en préservant ses intérêts puisque dans cette litanie des impayés, il ne figure pas.
(Point à étudier)
La somme manquante à BEAU SITE est de 64 773.04 + 65 226.90 = 129 999.94 € moins les impayés qui se cumulent tous les mois. Nous verrons le traitement URBANIA plus tard.
De nombreux copropriétaires ont trouvés une solution qui est de faire plusieurs chèques, qui nous emmènent à la fin de l’année 2009. La liasse gonfle comme une baudruche.
Le solde des comptes bancaires séparés et non ouverts au 31 décembre 2008 est de 11 306 €
Un point choquant mais qui est la réalité du contrat URBANIA : le 23 octobre et 13 novembre 2008 Mme ALLILI est présente en réunion du conseil syndical pendant 3 heures (X2) à 155.48 € ttc de l’heure soit 155.48 X3 et X2 = 932.88 € ttc. (Voilà de l’argent bien gagné par URBANIA parce que Mme ALLILI en retira une petite partie mais au moins elle, elle travaille jusqu’à 23 heures et rentre chez elle à minuit.)
Il est important aussi de s’arrêter sur cette opposition sur salaire concernant Mme G. URBANIA ne s’oublie pas puisque c’est prévu dans son contrat. Ils ont prélevé la somme de 91.14 € (il faut vraiment réfléchir à cette chance qu’un trop grand nombre ont voulu donner à URBANIA)
Le coût des copies facturées de manière forfaire pour un montant de 5764.72 € divisé par 241 COPROS = 23.92 € montant prévu au contrat URBANIA. En retenant un montant de 0.18 cts la copie cela se traduit par un nombre de 132 copies par copropriétaire. (Cherchez l’erreur)
L’entreprise LELIEVRE nous aura couté 26 072 € pour 2008 plus 160.86 pour couper une branche. En 2007 ils avaient perçu 28 000 €. Mme LELIEVRE se plaint de ne pas gagner de l’argent avec Beau Site et il gardait notre résidence pour des raisons sentimentales. C tél du 6 janvier 2009) je lui ai proposé de résilier ce contrat à l’amiable pour le 31 mars 2009. C’est un bon compromis, vu nos insatisfactions communes. La réalité est que cette entreprise travaille 9 mois par an en tenant compte de la période hivernale. Nous n’aurons aucun mal à les remplacer. L’entretien de Beau site est un travail simple, nous ne sommes pas dans des jardins élyséens.
(Dossier en cours de traitement)
Il est porté dans les comptes une somme de 100 € pour une assurance de responsabilité civile organisateur de réunion, tout cela pour notre AG du 5 février prochain. L’organisateur de notre AG est URBANIA et il appartient à URBANIA de fournir cette garantie et à ses frais.
Il est porté dans les comptes une somme de 303.78 € cette somme concerne une autre résidence à CHARENTON. Ce rectificatif est en cours.
Pour les interventions des artisans et autres, les devis sont rares, pas de bon de commande signé et encore moins de bon d’attachement (il s’agit d’un document signé du gardien ou d’un copro, qui précise le nombre d’ouvrier, leurs noms, une heure d’arrivée et une heure de départ etc.)
Les factures ne sont pas conformes. (Voir décret de mars 1990) on nous parle d’une minuterie ou d’un interphone mais quel escalier, quel bâtiment etc. il faut chercher comme un petit chien ou cochon truffier.
Notre opération location de parking enregistre une perte de 440 €. Notre gestionnaire URBANIA y a contribué largement. Confiez vos biens à URBANIA et dormez sur vos oreilles.
Le GAN nous devrait toujours la somme de 1533 € qui reste oublier à ce jour par URBANIA.
Encore une analyse oubliée par URBANIA. Mme O est responsable d’un sinistre, sa compagnie AXA vient en indemnisation en totalité en déduisant la franchise prévue au contrat. URBANIA doit récupérer cette franchise auprès de Mme O soit 117 €.
Je devrai revenir sur la vérification des comptes 2007 puisqu’ils avaient saisi des factures 2008 sur 2007. (Enfin si c’est possible)
De nombreux copropriétaires sont débiteurs mais à contrario il existe des copropriétaires créditeurs et pour lesquels j’ai déjà demandé de les rembourser. Mme ALLILI m’a déclaré que si, URBANIA continuait à gérer en 2009, elle traitera ces dossiers en priorité. (Alors certains ont le droit de rêver)
Revenons maintenant, sur les dossiers contentieux :
Dossier P : il me faut des explications et je pensais les obtenir le 8 janvier mais vu, la décision de ne pas me recevoir, la question reste en suspens !
Dossier S : ce M est DCD le 30 juillet 1994 Alors ! Existe-il une MME S ? Mais il y a une certitude, il est inutile de confier ce dossier à Maître SABBAH dont les honoraires sont de 598 € plus honoraires URBANIA 224.25 € sans ce préoccuper de l’existence ou non de ces personnes ou bien d’une succession en cours. (URBANIA et SABBAH rendez-vous cet argent qui ne vous appartient pas) voilà, comment un syndic contribue à l’appauvrissement et à la mise en difficulté d’une copropriété.
Dossier L : il serait inconnu des services fiscaux selon Maître SABBAH. Pour moi, c’est normal puisque M L n’existe pas mais nous avons comme copropriétaire la SCI L là encore URBANIA n’étudie pas ses dossiers et ne répond pas au courrier de Maître SABBAH. Peu importe, ils ont déjà fait payer la copropriété sur les bases des dossiers précédents.
Dossier L : le jugement a été rendu le 2 décembre 2008. Enfin, celui là aura peut être une issue en notre faveur. Nous avons payé les honoraires SABBAH et URBANIA.
Dossier H : que fait URBANIA depuis le 31 décembre 2008, vu le dernier courrier de maître SABBAH ? J’attendais la réponse pour aujourd’hui !!!
Dossier F : ce dossier a été traité devant le tribunal et la famille F a payé. Seulement, il est a déploré que la famille F a fait 9 chèques anti datés d’un montant de 276.44 € et pour conforter le tout URBANIA a accepté. Je vous rappelle que la famille FABRE est copropriétaire bailleur et donc ils perçoivent des loyers tous les mois. Alors, une petite analyse suffirait pour trouver le chemin du bon sens.
Dossier C : mauvaise pioche. Une assignation a été lancée par Maître SABBAH à l’attention de M C G mais G n’est pas le copropriétaire et tout cela aux frais des copropriétaires de Beau Site. Le vrai copropriétaire est M C R E qui habite hors de la résidence mais tout de même à BRY sur MARNE. J’ai appelé ces personnes et j’ai demandé à Gérard (le fils) de bien vouloir payer en urgence la somme de 1759.21 €. Quant aux frais engagés par URBANIA pour son compte et pour le compte de Maître il leurs appartient de mettre la main à la poche. Les copropriétaires de Beau Site ne sont pas là pour payer les erreurs de URBANIA et encore pour leurs donner une leçon de mise à jour de leurs fichiers qui visiblement comportent de graves lacunes.
Le 23 janvier 2009 je suis allé chez TRANSIM 93 sur RDV et j’ai été reçu par M RICITTI. L’accueil fut excellent. Le but était de récupérer l’historique des soldes de comptes débiteurs. En effet, il y a 30 copropriétaires qui mettent notre situation en grand danger puisqu’ils doivent environ 76 000 € ces mêmes copropriétaires devaient 27 000 € au moment ou nous avons quitté TRANSIM 93.
Les soldes des comptes débiteurs sont indispensables pour poursuivre devant le tribunal. Alors que fait URBANIA ? Rien du bla bla URBANIA nous a toujours déclaré qu’il ne pouvait pas les obtenir. Faux pure mensonge M RICCITI n’a jamais été contacté.
J’ai personnellement pris contact avec le GDF et M LIVET est venu sur place à BEAU SITE le 23 janvier 2009. Mme ALLILI était présente mais visiblement elle avait d’autres objectifs et elle est partie. Peu importe je vais reprendre ce dossier dès que M LIVET m’aura adressé ses analyses complètes. J’ai étudié également une nouvelle offre de contrat d’entretien de la chaudière. Donc dossier à suivre.
Enfin je vais terminer sur une note positive, il y en a d’autres mais celle là me tient à cœur. En tenant tête à URBANIA le conseil syndical a réussi à confier les travaux des terrasses à YVELINES ETANCHEITE et nous avons gagné 30 000 € tout cela en faisant le travail du syndic GRATUITEMENT. MERCI AUX MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL. JE VOUS INVITE A LES REJOINDRE POUR 2009.
OUI, JE SUIS EN COLERE. ET ENCORE CERTAINS SONT PRETS A CONSERVER URBANIA! ALORS QUE VOULONS NOUS? QUE CHERCHONS NOUS?
Voici un lexique pour parler ASCENSEUR selon la fédération des ascensoristes.
Ascenseur : appareil élévateur installé à demeure, desservant des niveaux définis, comportant une cabine, dont les dimensions et la constitution permettent manifestement l’accès des personnes, se déplaçant au moins partiellement le long de guides verticaux, ou dont l’inclinaison sur la verticale est inférieure à 15 degrés.
Monte-charge : appareil élévateur installé à demeure, desservant des niveaux définis, comportant une cabine inaccessible aux personnes par ses dimensions et sa constitution, se déplaçant au moins partiellement le long de guides verticaux ou dont l’inclinaison sur la verticale est inférieure à 15 degrés.
Amortisseur : organe constituant une butée déformable en fin de course, et comportant un système de freinage par fluide ou ressort (ou autre dispositif analogue).
Batterie : groupe d’ascenseurs liés électriquement, dont les commandes palières sont communes, desservant les mêmes niveaux et ayant à chacun de ces niveaux des portes d’accès suffisamment proches et visibles simultanément. On parle de duplex, triplex, ...
Centrale hydraulique : (en fait oléo-électrique, car pour les ascenseurs dits " hydrauliques ", il y a bien longtemps que l’on n’utilise plus l’eau comme force motrice) : ensemble des organes moteurs assurant le mouvement et l’arrêt de l’ascenseur, comprenant un réservoir d’huile, une pompe, son moteur et les électro-vannes de commande.
Charge nominale : charge pour laquelle l’appareil a été construit. Elle s’exprime en kilogrammes et en nombre de personnes.
Contrepoids : charge mobile située à l’autre extrémité des câbles de traction et permettant de contrebalancer la cabine.
Course : distance entre le niveau desservi le plus bas et le plus haut.
Cuvette : partie de la gaine située en contrebas du niveau d’arrêt inférieur desservi par la cabine.
Gaine : volume dans lequel se déplacent la cabine et le contrepoids s’il en existe un. Ce volume est matériellement délimité par le fond de la cuvette, les parois et le plafond.
Limiteur de vitesse : organe qui, au-delà d’une vitesse de réglage prédéterminée, commande l’arrêt de la machine et, si nécessaire, provoque la prise du parachute.
Niveau : palier desservi (sous-sol, rez-de-chaussée, étage).
Panoramique : ascenseur disposant de parties vitrées permettant la vue vers l’extérieur.
Parachute : organe mécanique destiné à arrêter et à maintenir à l’arrêt la cabine ou le contrepoids sur ses guides en cas de survitesse à la descente ou de rupture des organes de suspension.
Porte(s) de cabine : portes obturant les baies de cabine (donc embarquées), afin d’éviter les risques de coincement des usagers. Toutes les cabines d’ascenseurs doivent en être équipées (articles L 125-1 et 2 du Code de la Construction).
Portes palières : portes obturant à chaque niveau (donc fixes) les ouvertures dans la gaine servant d’accès à la cabine d’ascenseur. Afin d’éviter les chutes de personnes dans la gaine, leur ouverture n’est possible qu’en présence de la cabine.
Précision d’arrêt : différence de niveau entre le plancher de la cabine et celui du palier desservi à l’arrêt de l’appareil.
Serrure : système de sécurité électromécanique verrouillant la porte palière en l’absence de la cabine.
Téléalarme : une simple pression sur le bouton d’alarme permet à l’usager de dialoguer avec un opérateur du centre de réception des appels qui déclenchera l’intervention dans les plus brefs délais.
Télésurveillance : aux fonctions de la téléalarme, elle ajoute la surveillance permanente du fonctionnement des différents composants de l'ascenseur et peut transmettre automatiquement toute information permettant d'agir avant ou dès l'apparition d'un dysfonctionnement de l'installation, assurant ainsi une disponibilité maximale de l’installation.
Trafic : condition d’utilisation de l’ascenseur : fréquence et quantité des démarrages de la cabine, niveaux desservis et flux des personnes transportées.
Vitesse : vitesse de déplacement vertical de la cabine. Elle s’exprime en mètres par seconde.
R. 4227-28
L'employeur prend les mesures nécessaires pour que tout commencement d'incendie puisse être rapidement et efficacement combattu dans l'intérêt du sauvetage des travailleurs.
Cette obligation incombe à notre ascensoriste afin de s’assurer de la sécurité de ses salariés.
il n'est pas nécessaire de payer un contrat d'extincteurs par les copropriétaires contrairement aux exigences de notre syndic URBANIA et du précédent TRANSIM 93.
Autrefois, application d'un revêtement a base d'étain ou de mercure au dos des glaces
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VERIFICATION DES COMPTES et ANALYSE DE LA SITUATION
Le 8 septembre dernier, j’ai pu vérifier les dépenses du syndic URBANIA relatives au fonctionnement de la résidence Beau Site.
J’accompagnais Mme GOUACHE et Mme COHEN.
Il est toujours désagréable de faire le constat des dépenses ou d’une mauvaise gestion après coup puisque le syndic URBANIA reconnaît ses erreurs mais ils ne les réparent jamais et pourtant nous avons tous les moyens pour le contraindre.
Le premier point relevé par mes soins concerne le fonds de roulement.
J’ai posé la question à trois reprises à Mme ALLILI : à quoi correspond le montant de 64 773.04 € libellé avances de trésorerie ?
Et bien c’est la même chose, que le fond de roulement. Il s’agit tout simplement d’une appellation différente.
Il est inscrit au bilan remis le 8 septembre par Mme ALLILI, que l’avance de trésorerie est d’un montant de 64 773.04 €. Cette somme a-t-elle été versée ou non à M WILLAERT par TRANSIM 93 à la remise de l’ensemble des archives actives ?
Maintenant, j’entends ici et là que nous n’avons plus de fonds de roulement. Ce n’est pas notre problème, nous avons confié la gestion de notre copropriété à URBANIA, il lui appartient de récupérer les fonds dans sa globalité, à défaut il doit engager une procédure judiciaire contre TRANSIM 93. TRANSIM 93 avait procédé de cette manière en 2002 à l’encontre de GERLOGIS.
Je vous ferai un historique prochainement sur le fonds de roulement depuis GERLOGIS.
La gestion URBANIA est hasardeuse dans son ensemble, les oublis fréquents, les mauvaises saisies etc. il faut prendre en compte la valse des gestionnaires, M WILLAERT brillera par une totale absence, M VAILLANT un petit garçon immature pour ce type de travail et maintenant nous avons Mme ALLILI, qui a pris ses fonctions début septembre, mais sans aucun doute M BRAYDA ne lui donnera aucun moyen et sa mission sera vouée à l’échec.
Nous avons déjà entendu : je ne suis pas responsable du passé, je viens d’arriver. M BIHOUEE il faut lui laisser un peu de temps et aussi une chance, etc.) J’ai déjà entendu cela et je ne suis pas rassuré.
Nous n’avons pas eu la possibilité d’avoir un tableau qui nous permet de vérifier les dépenses par rapport au budget prévisionnel, ce qui rend la tâche difficile. Il faut ajouter que nous n’avons pas de compte séparé comme chez TRANSIM 93.
Nous avons dû payer des pénalités pour AMET (la médecine du travail) : 101.66 €. Nous avons appris que M S (et peut être Mme G) ne se rendent pas à la visite médicale et pourtant nous connaissons tous les obligations en la matière. M S ET MME G sont nos employés et ils sont gérés par URBANIA. Nous n’avons pas de certificat d’aptitude à présenter en cas de contrôle de l’inspection du travail ou de l’Urssaf par exemple. Les 101.66 € doivent être pris en charge par URBANIA sans discussion.
De nombreuses cotisations inscrites au bilan ne sont pas payées : taxe sur les salaires, CRIP, URSAAF, (1er et 2ème trimestre et encore des pénalités de 99.30 € pour les ASSEDIC, 18 € de pénalité pour la taxe sur les salaires etc.)
Les produits de nettoyage AVON ne sont pas payés : 613.56 €. M S achète de l’essence pour 208 € soit 148 litres sans aucun contrôle. M S prend ce type d’habitude depuis plusieurs années en l’absence de syndic rigoureux. Il achète un blouson, une perceuse et puis quoi encore ; sans remettre en cause l’utilité de ces achats, il est indispensable d’exercer un contrôle et de contrôler les stocks. Il n’y a pas d’inventaire des matériels détenu par le gardien.
Qui dans une entreprise fait des achats sans en référer à sa direction ? A Beau Site, la porte des dépenses est toujours grande ouverte.
Les dépenses sont faites sans devis préalable, sans bon de commande, sans bon d’intervention ou d’attachement ou encore de bon de réception. Les devis sont inexistants et quant aux factures, elles ne sont pas conformes à l’arrêt ministériel du 2 mars 1990. Les entreprises interviennent sans présenter leurs garanties contractuelles ou bien leurs assurances professionnelles. Les dispositions règlementaires ne sont pas respecter, certaines factures doivent être qualifiées d’illégales et donc irrecevables. Il appartient au syndic de les prendre en compte. Les modes de calcul des factures liées aux différents contrats tels que CALDEO ou LELIEVRE ne sont pas établis en début d’année, alors comment un copropriétaire peut-il s’y retrouver après 3 heures de contrôle ?
Le travail de CALDEO est fait sans contrôle : en particulier la salle de la chaufferie est envahie par les toiles d’araignée et quant à la poussière, elle stagne depuis des années. Voilà un bel exemple du laisser aller et du laisser faire.
Le contrat de maintenance SESEM concernant les suppresseurs est payé pour rien, ces appareils ne sont d’aucune utilité. Nous avons perdu 1544.82€ par an.
SAGEX pas de date de vérification pour 2008 et pas de bon de visite ou de passage, coût 2311.65€ et la facture n’est pas conforme.
LELIEVRE : sa facture trimestrielle était de 6275€ en 2007 et elle passe à 6518€ en 2008 soit 3.78% d’augmentation. Nous n’avons pas pu vérifier son mode de calcul selon les indices et URBANIA ne vérifie rien. Son contrat n’a jamais été renégocié et l’entreprise LELIEVRE ne fait aucun cadeau puisqu’il nous facturera le tronçonnage d’une branche de prunus pour 160.86 €. Il n’y a pas de petit profit.
Facturation de 227.24 € par Clair Nettoyage, sans ordre, sans bon d’intervention ni attribution et le pire personne ne sait où ils sont intervenus.
Pour la taxe foncière, nous aurons le droit aux pénalités mais grâce à mon intervention auprès de M VAILLANT et après lui avoir fait comprendre que nous étions redevables de cette taxe pour la loge, il finira par écrire aux impôts qui accepteront d’annuler ces pénalités.
Le dossier contentieux PIGEON a commencé en 2002 et il apparaît régler seulement maintenant, pour un montant de 14635.47 €. Je vous rappelle, qu’il est indiqué au grand livre TRANSIM 93 du 21/06/2007 la somme de 19764.84 € y compris les frais d’avocat M A. Alors cherchez l’erreur ?
Comme le rappelait si gentiment Mme ALLILI, peu importe les frais d’avocats ou d’huissiers, nous les récupèrerons par l’article 700. Et bien voilà une piètre illustration d’un dossier contentieux qui aura durée 6 ans.
Nous n’avons pas pu contrôler la gestion des sinistres et les remboursements éventuels.
Nous serions débiteurs de 80000 € et si notre fonds de roulement n’est plus matérialisable, alors je vous laisse deviner la suite !
Erreur de saisie, les honoraires de Maître P seront libellés HUISSIER.
Dossiers sinistre KAIMPOUR coût 375.70 € mais de quoi s’agit-il ? Après vérification il s’agit de frais de recherches de fuites payées à l’ENTR RIBOUCHON. URBANIA prend des frais de gestion sinistre en plus de sa gestion courante, c’est anormal, contradictoire et illégale. M VAILLANT me déclarait qu’il se déplaçait chez les copropriétaires sinistrés. J’ai donc fait une enquête sur place un dimanche matin (en juillet), j’ai rencontré 3 personnes, qui m’ont certifiées qu’elles n’ont jamais vues M VAILLANT.
M VAILLANT SUPER INCOMPETENT ET SUPER MENTEUR.
Dossier sinistre MORERE idem
Dossier sinistre MAZE 1649 €
L’entreprise RIBOUCHON intervient sans contrôle, pas de devis, ni de bon d’intervention et les factures imprécises, etc. c’est le spécialiste de la recherche de fuites. Il a trouvé un super filon comme EGL ou CGV du temps de TRANSIM 93.
CGA facture une intervention 1944.37€ sans aucune explication.
IL FAUT LES STOPPER, ces pilleurs de copropriété.
Il est impossible de consulter les dossiers sinistres, les éventuelles renégociations de contrat de maintenance, les dossiers contentieux de copropriétaires, les dossiers judicaires, les rapports d’huissier, etc.
C’est presque normal puisque la gestion de ces dossiers n’est pas faite à l’agence du PERREUX.
10 interventions de l’huissier C, total 988 €. Pourquoi ?
Maitre P 911.65 € pourquoi ?
Autre huissier 1249.02 € ?
Avocat S 3000 € ?
?
Dossier CGV encore un coût de 5611 €
URBANIA compte bien percevoir ces honoraires sur les travaux d’étanchéité votés à la hussarde, de matière illégale, sans respecter aucun délai, ni devis définitivement établi, mais par la seule volonté d’une majorité de copropriétaires inconscients et éclairés par les superbes manœuvres de M BRAYDA. Ils ont déjà oublié TRANSIM 93 ET CGV, alors on continue.
Ces honoraires sont déjà inscrits en gestion pour un montant de 7795.82 €
Les photocopies pour 2008 5766.63 €
Honoraires vacations assignation pour impayés 7044€
Je dénonce le système URBANIA qui consiste à travailler à la vacation, donc à l’heure et cette méthode est très lucrative pour le syndic en revanche le SDC BEAU SITE doit payer le prix maxi. URBANIA tire en rafale pour appliquer ces honoraires de sa gestion particulière sans aucune retenue.
Pendant l’exercice 2006/2007 nous avons encaissé 2327.29 € de loyer de parking et en 2007 2008 seulement 1888.34 €. Si vous avez des biens à confier en gestion, je vous conseille URBANIA.
Quelques chiffres pris en feuilletant le grand livre URBANIA pour la période du 01/01/2008 au 03/06/2008, il apparaît une écriture (solde du Compte TRANSIM 93 à notre crédit pour un montant de 443.21€.
Au 03/06/2008 notre solde bancaire était créditeur de 16415.69 €.
Maintenant je vais revenir sur la question posée à Mme ALLILI à propos des formulations : fonds de roulement et avance de trésorerie. Il est évident, c’est bien entendu la même chose.
J’ai eu la réponse aujourd’hui 16 septembre dont voici la copie du mail.
Monsieur BIHOUEE, bonjour,
Je fais suite à vos différents mails malgré qu'il avait été convenu lors de
l a consultation des comptes, la centralisation des questions comptables,
ce qui évite de s'éparpiller.
Néanmoins, je vous apporte quand même les réponses à vos questions, à
savoir :
* Depuis la Loi SRU le fonds de roulement est intitulé "Avance de
Trésorerie".
* Je vous confirme que notre prédécesseur, le Cabinet TRANSIM ne nous
a pas restitué ce montant puisque l'immeuble était débiteur.
Comme vous avez pu le constater sur la balance, il apparaît en compte
d'attente.
Souhaitant avoir répondu à votre attente,
Cordialement.
Alors la question est simple : que fait URBANIA à qui nous avons confié la gestion de notre copropriété ?
Je vous rappelle les obligations du syndic prenant en charge une copropriété suite une AG régulièrement tenue :
L’ancien syndic a un mois, à compter de la cessation de sa fonction pour remettre à son successeur les archives de la copropriété et un bordereau récapitulatif des pièces transmises dont une copie doit être remise au conseil syndical à l’époque Mme GOUACHE. (Art. 18-2 de la loi de 1965) il doit remettre l’ensemble des pièces : le registre des PV, les contrats de maintenance, les contrats d’assurances etc. sans oublier la totalité des fonds, dont le fond de roulement. Il est important de préciser qu’il dispose de 2 mois supplémentaires pour s’exécuter. A défaut, la mission du syndic ou du président du conseil syndical est de saisir le TGI en référé pour le contraindre à la remise des documents et des fonds sous astreinte.
M WILLAERT collaborateur URBANIA ne manquera pas de verser à TRANSIM 93 la somme de 800 € pour la pseudo transmission de dossier. Vous voyez entre syndic, on ne se fait pas de misère en utilisant l’argent des autres. AMIS COPROPRIETAIRES DORMEZ TRANQUILLES, JE VOUS FAIS LES POCHES.
Le syndic URBANIA ne remplit pas sa mission et ce depuis l’origine et la présidente du conseil syndical n’a pas mesurée toutes ses responsabilités. C’est consternant.
Je vous rappelle qu’un grand nombre de copropriétaires ont voulu leur donner une chance au détriment des finances de notre résidence et cela est impardonnable.
Pour information, le solde du compte séparé BEAU SITE ouvert auprès de la banque ENTENIAL ouvert par TRANSIM 93 était de 253.04 € au 21/06/2007.
Voilà le résumé d’un contrôle de 3 heures sachant que j’estime, qu’il faudrait consacrer 16 heures pour décortiquer cette gestion.
En conclusion les responsables de cette situation doivent être poursuivis et doivent payer. Ils sont responsables et coupables.
Michel BIHOUEE.
| porte de versailles pavillon 5 Le programme des conférences du salon - sous la Présidence de Maître LEBATTEUX, Avocat spécialisé en Copropriété - a été élaboré par un Comité Scientifique regroupant : - Pierre BONNET, Expert acousticien près la Cour d'Appel de Paris | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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