L’OPPORTUNITE DE LA SUPPRESSION DES VIDES ORDURES : UN FAUX PROBLEME- DE MAUVAISES PRATIQUES
I- Le rappel des principes fondamentaux du droit
Parmi les principes fondamentaux du droit, les principes généraux, il en est un qu’il faut toujours conserver en tête, en matière de droit de la copropriété particulièrement.
Parmi les principes d’interprétation de la loi (notion prise au sens de règle de droit au sens général : arrêtés, règlements, décrets), il convient de rappeler les principes suivants :
1) La loi est d’interprétation stricte: quand le texte de loi est clair, l’interprétation ne doit pas distinguer d’autres situations si la loi n’en distingue pas. L’interprétation n’a pas lieu d’être en présence de dispositions claires et précises.
2) Les exceptions à une règle de droit sont d’interprétation stricte : on ne doit pas créer d’autres exceptions à une norme par la voie de l’interprétation.
3) La ou les raisons de la loi sont les mêmes, la loi doit être la même : la loi n’a pas toujours à être appliquée dans des cas strictement prévus par le législateur. Elle doit être étendue si des motifs se retrouvent dans des situations voisines.
Cela tombe bien. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour la copropriété des immeubles bâtis sont des textes d’ordre public. Pris pour protéger des intérêts supérieurs, en l’occurrence, le droit de propriété, à valeur constitutionnelle, depuis la décision rendu par le Conseil constitutionnel du 16 juillet 1971, ces textes précités ne s’accommodent d’aucune dérogation. On ne peut que les respecter. Point barre. C’est comme cela et pas autrement.
Selon ce texte d’interprétation stricte par essence, est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la suppression des vides ordures pour des impératifs d’hygiène ».
Soit une majorité de 10 001/20000e pour la résidence BRY BEAU SITE qui comporte 20000 tantièmes.
Nos syndics, tant URBANIA que TRANSIM 93 avaient vraiment la fâcheuse tendance d’oublier cette règle élémentaire de l’interprétation stricte des textes de loi.
1) En inscrivant la suppression des vides ordures pour des impératifs d’hygiène aux assemblées générales, le syndic outrepasse ses pouvoirs
En effet, je le rappelle, la police administrative est le pouvoir normatif de l’administration au nom de finalités d’intérêt général.
La police administrative consiste à édicter des normes juridiques (décrets, arrêtés, règlements) pour des raisons liées à des intérêts supérieurs.
Ce pouvoir de l’administration d’édicter des normes contraignantes à l’encontre de tous les citoyens ou d’une catégorie ne se décrète pas. Mais doit obéir à des objectifs déterminés.
Et surtout, il ne se délègue pas (Et surtout pas à un syndic, il ne manquerait plus que cela ! ! !).
Aux termes de l’article 2212-2 du Code général des collectivités territoriales (ancien article 97 du Code administration communale de 1884), texte également d’ordre public, il ressort clairement que « le maire est l’autorité de police administrative générale sur le territoire de sa commune », à savoir il peut prendre des mesures, en l’occurrence des actes administratifs à caractère contraignant pour ses administrés dans le cadre des finalités de l’ordre public. Les tribunaux définissent l’ordre public conditionnant l’action de la police administrative générale selon 3 critères :
a) la tranquillité publique (à savoir la sécurité extérieure dans la rue) ;
b) la sécurité publique (à savoir l’action de prévention des dangers à même de survenir) ;
c) la salubrité publique (à savoir la police de l’hygiène).
1) C’est donc le maire sur le territoire de sa commune, qui a la responsabilité de la protection sanitaire de l’environnement (sécurité sanitaire) et le contrôle des règles d’hygiène.
2) ce contrôle est effectué par ses services techniques.
TRADUCTION: c’est au maire, ET PAS AU SYNDIC GESTIONNAIRE D’UN IMMEUBLE, qui a la police de la sécurité sanitaire qu’il revient de décider si des impératifs d’hygiène s’appliquent ou non à une telle situation.
Bien entendu, pas besoin de vous rappeler que l’article 2212-2 du code général des collectivités territoriales qui définit les compétences des maires en matière de police de l’hygiène sur le territoire de sa commune est un texte d’ordre public ?
Vous l’aviez, je le pense, devinés.
Question: Nos syndics gestionnaires, URBANIA ou TRANSIM 93, ont-ils, ne fut ce qu’une fois produit un rapport de les services de la mairie compétente, en l’occurrence celle de BRY SUR MARNE, exigeant la condamnation des vides ordures pour des impératifs d’hygiène en appui des projets de résolution qu’ils ne manquaient pas d’inscrire aux différentes assemblées générales. ?
En effet, l’appréciation du caractère impératif d’une situation n’est pas de la responsabilité du syndic (c’est encore heureux avec tous les intérêts financiers qu’ont les cabinets gestionnaires avec des entreprises du bâtiment!), mais relève de l’appréciation des pouvoirs publics. En l’espèce, du maire, autorité de police générale sur le territoire de sa commune, assisté par ses services techniques.
2) Les règles de majorité et la suppression des vides ordures.
La lecture de la loi sur la copropriété quant à la question des vides ordures.
« Pour des impératifs d’hygiène » : cela veut dire, cette phrase étant à prendre dans son ensemble que sauf à invoquer des raisons d’hygiène, la suppression des vides ordures ne peut être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais à :
.l’unanimité: car il s’agit de la suppression d’un équipement commun.
.la double majorité de l’article 26, à savoir la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix, soit 13334 tantièmes sur 20000 pour la résidence BRY BEAU SITE s’il n’est plus utilisé, son remplacement est trop onéreux ou qu’il s’agit de le neutraliser.
Comme en l’espèce pour BRY BEAU SITE, l’équipement est encore utilisé par plusieurs personnes, notamment des personnes âgées qui sont en étage, c’est la règle de l’unanimité qui s’applique, et non pas la règle des 10001/20000e.
Donc, sauf à ce que le syndic gestionnaire produise des preuves dans les formes légales, à savoir un rapport (ou constat) de la mairie justifiant que des impératifs d’hygiène spécifique à notre immeuble exigent une suppression de notre équipement collectif, la décision de supprimer les vides ordures exige l’accord unanime des copropriétaires en assemblée générale pour être adopté dans des formes légales.
En l’espèce, la mairie m’a délivré un constat à la date du 24/02/2011 énonçant que l’état de nos locaux de vides ordures était conforme aux règles d’hygiène en vigueur. Ils n’ont, dans le constat effectué, et qui vous est joint, rien relevé qui laisse penser que de tels impératifs d’hygiène obligeant à une condamnation des vides ordures existeraient à BRY BEAU SITE.
A peine de quoi tout copropriétaire, dans les 2 mois de ladite assemblée pourrait attaquer cette décision devant les tribunaux. Et il gagnerait. Sans compter le fait que la copropriété serait à même d’être redevable des frais de justice engagé par le copropriétaire contestant la décision.
Et que dire du syndic qui n’aurait pas exercé son obligation de conseil lors de l’assemblée?
Aux termes de l’article 544 du Code civil, « le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi et les règlements ».
En plus, ce droit à valeur constitutionnel.
Et les lois de la copropriété sont d’ordre public (bis repetita)…..
Je vous rappelle que lorsque vous avez adhéré à notre règlement de copropriété, vous avez tous adhéré à un contrat d’adhésion frappé de la force obligatoire des conventions (article 1134 alinéa 2 du Code civil). C’est-à-dire que le règlement de la copropriété a la force juridique d’une loi votée par le Parlement que l’on ne peut pas remettre en cause comme cela.
Aux termes de l’article 3 du règlement intérieur de BRY BEAU SITE, que je vous reproduis:
« Les « parties privées » sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire:
Les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment :
Les carrelages, dalles et en général, tous revêtements.
Les plafonds et les parquets (à l’exception des gros œuvres qui sont «parties communes ».
Les cloisons intérieures avec leurs portes.
Les fenêtres et porte-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les portes palières.
Les enduis des gros murs et cloisons séparatives.
Les canalisations intérieures.
Les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilette et water-closets.
Les installations de la cuisine : éviers, vidoirs, etc.
Les placards et penderies.
Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative »…..
Bref, avec les énonciations de l’article 3, qui désigne les vidoirs, et tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, les vides ordures font partie des parties privées. Car l’article 3 le précise : la présente désignation n’est pas limitative, mais seulement énonciative.
Ce que semble confirmer la lecture de l’alinéa 1 de l’article 3: « les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire ». En effet, le vide ordure est affecté à l’usage du propriétaire du lot et pas de son voisin….
Cela me semble logique.
L’article 9 alinéa 1 de la loi de 1965 énonce : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ».
Dispose, référence à l’article 544 du Code civil sur le droit de propriété. « Droit de jouir de la chose de la manière la plus absolue, sans en faire un usage prohibé par la loi et les règlements ».
DONC, TOUT COPROPRIETAIRE DECIDE LIBREMENT DE CONDAMNER LA PELLE DE SON VIDE ORDURE.
Il est impossible juridiquement de voter en assemblée générale le remplacement des vides ordures par des carreaux de plâtre.
DESOLE D’ETRE CHIANT, MAIS LA LOI ESTD’INTERPRETATION LITTERALE ET LES EXCEPTIONS A UNE NORME JURIDIQUE S’INTERPRETENT AU SENS STRICT DU TERME. SURTOUT QUAND IL Y A DES TEXTES D’ORDRE PUBLIC EN CAUSE.
Et notamment, le droit de propriété, qui est sacré. On le dit souvent, sans penser à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme à valeur constitutionnelle.
CONCLUSION:
1) le syndic ferait mieux de réfléchir souvent à deux fois avant de mettre à l’ordre du jour la suppression des vides ordures pour des impératifs d’hygiène (qu’il n’a aucune qualité pour déterminer lui-même).
2) N’y a-t-il pas assez de débiteurs à BRY BEAU SITE pour qu’on évite franchement d’engager des dépenses pour rien et en toute illégalité?
Qui plus est, quitte à voter des travaux, autant le faire pour des opérations importantes et vraiment obligatoires, à savoir, le ravalement qui est une obligation légale du syndicat et qui doit être effectué tous les 10 ans.
Le dernier ravalement à BRY BEAU SITE a eu lieu en 1989. CE DOSSIER EST DE LOIN PRIORITAIRE
Question: n’est-il pas plus opportun sur l’exercice 2011-2012 de renforcer les actions de
recouvrement contre les débiteurs en faisant notamment réduire le montant des impayés pour que la copropriété soit dans la situation la plus saine possible quand sera votée le ravalement probablement à l’AG 2012?
En outre, en laissant aux copropriétaires débiteurs :
1) le temps de régler leurs dettes entre l’AG 2011 et 2012 ;
2) le temps d’économiser en perspective du ravalement qui risque de coûter cher (cf. tableau sur les estimations du coût d’un ravalement qui vous a été déjà diffusé).
CELA NE PEUT ETRE QUE BENEFIQUE POUR CEUX-CI EN EVITANT DE LES CONTRAINDRE A VENDRE LEUR LOT POUR FAIRE FACE AUX SUPPLEMENTS DE CHARGE.
UNE TELLE PERSPECTIVE A ENJEUX FINANCIER, CELA SE PREPARE.
