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5 novembre 2010 5 05 /11 /novembre /2010 19:11

Communiqué du conseil syndical du 24 juin 2010

COMMUNIQUE DU CONSEIL SYNDICAL

POINT SUR LES INFORMATIONS SUR LE SYNDIC URBANIA

 

Le conseil syndical a auditionné le syndic URBANIA au sujet du tract diffusé dans les boîtes aux lettres et des articles sur internet. Il ressort de cette audition.

 

1/Un conflit entre URBANIA et son partenaire financier

Le Un différent oppose URBANIA et la SOCIETE GENERALE, son partenaire financier. Ce différend commercial concerne des lignes de crédit ouvert par la banque pour Urbania. Ce conflit a été porté devant les tribunaux et la banque a été déboutée une première fois. Selon certaines informations, l’affaire se poursuivrait au pénal. Nous n’en savons pas plus aujourd’hui.

 

2/Impact de ce conflit sur les fonds mandants, (fonds appartenant aux copropriétaires):

Ce conflit entre le banquier et son client n’a pas un impact direct sur les fonds des copropriétaires. En effet, ceux-ci sont protégés, garantis et Urbania doit être en mesure de les présenter aux copropriétaires s’ils le demandent.

De plus, le conseil syndical demande régulièrement à Urbania de présenter les relevés de compte de façon à contrôler la présence de ses fonds.

 

Le seul impact qui est à noter, compte-tenu du conflit entre Urbania et sa banque principal, est le retard dans le paiement de certains fournisseurs pour certaines entités Urbanai, ce qui n’est pas le cas en ce qui nous concerne directement. Nos fournisseurs sont payés dès lors que les copropriétaires paient directement leurs charges. Dans notre situation, nous souffrons beaucoup plus des impayés des copropriétaires que de l’impact de ce conflit.

 

3/ Impact de ce conflit sur la survie du groupe Urbania

Sur ce point, voici les informations fournies par Urbania :

Chiffres clés des cabinets Urbania

* Chiffres d’affaires 2008- 134 millions d’euros

* Chiffre d’affaires 2009- 167 millions d’euros

Résultats d’exploitation

* 2008 : environ 19 millions

* 2009 : chiffres non encore arrêtés mais positifs (plusieurs millions d’euros).

En outre Urbania est en train de faire appel à d’autres partenaires financiers et actionnaires pour consolider sa situation.

 

4/ Conséquences pour Bry Beau Site

 

Il n’y a pas d’éléments qui nous permettent aujourd’hui d’affirmer comme le font certains que nos fonds sont en danger. Les éléments produits par Urbania sont de nature à rassurer le conseil syndical sur leur capacité à gérer notre résidence et leur survie à court terme. Cependant, le conseil syndical reste vigilant et continue à surveiller le syndic afin d’éviter toute mauvaise surprise.

 

Eu égard à ces éléments, le conseil syndical vous exhorte vivement à continuer de payer vos charges à Urbania. Ce conflit entre Urbania et son partenaire financier ne peut constituer une raison suffisante pour ne pas payer vos charges. De plus, le conseil syndical continue à veiller à l’application de procédure de recouvrement stricte pour les impayés. Nous vous rappelons que ces charges sont indispensables au paiement des prestations nécessaires au fonctionnement et la sauvegarde de la résidence. Donc encore une fois: PAYER VOS CHARGES ! !

 

Le conseil syndical vous rappelle que vous pouvez lui poser vos questions par mail à beausite.lassey@gmail.com ou en postant un courrier à l’intention du conseil syndical dans la boite à lettre du conseil syndical situé au bâtiment D (bâtiment du gardien). Vos remarques, demandes et suggestions seront abordées lors de la prochaine réunion du conseil syndical. Une réponse y sera apportée sur le compte rendu de réunion pour toute question publique ou par mail pour toute demande privée.

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5 novembre 2010 5 05 /11 /novembre /2010 18:29

COMPTE RENDU DU CONSEIL SYNDICAL DES 24 MAI ET 24 JUIN 2010

COMPTE RENDU DU CONSEIL SYNDICAL DES 24 MAI ET 24 JUIN 2010

 

Personnes présentes : Madame BARBAUX, Madame BLANDIN (ABS LE 24/06), Madame MORERE, Monsieur GILLOT, Monsieur GIRARD (ABS LE 24/06), Monsieur POIREAU, Monsieur LASSEY, Monsieur CHALENDARD (ABS LE 24/06)

Président du Conseil Syndical: Monsieur LASSEY

 

Sujets abordés lors du conseil syndical :

 

ELECTION DU PRESIDENT DUCONSEIL SYNDICAL : Le conseil syndical a décidé reconduire M. Lassey pour la présidence du conseil syndical.

 

ASSEMBLEE DU 30/03/2010 : Certaines irrégularités de forme (liées aux règles de majorités) ont été constatées pour le vote de certaines résolutions. De concerts avec le syndic nous avons pris toutes les décisions utiles en vue de préserver les intérêts des copropriétaires et éviter la convocation d’une nouvelle assemblée. Il s’agit des votes sur la condamnation des vides ordures (pas d’appel de fonds), l’abandon du compte séparé, et certaines habilitations d’ester.

 

CONTROLE DES COMPTES ET LEVEE DES RESERVES EMISES LORS DE L’AG: Le conseil syndical a procédé au contrôle trimestriel des comptes. Des irrégularités mineures ont été constatées. Urbania doit les corriger.

Concernant les RESERVES EMISES SUR LES COMPTES D’ATTENTE, ils s’avèrent que ceux-ci concernent :

Mistral - Solde créditeur

URSSAF 2T2007 - Solde Débiteur

Reprise Transim Vente HUNT/PAULOS - Solde débiteur

Régularisation charges Esc C2

Poujol Garantie RC - Solde débiteur

Régularisation Agefos 2008

Le conseil syndical a donné toutes les instructions afin de régulariser ces comptes d’attente. (plus d’infos auprès des membres du conseil syndical).

En outre URBANIA nous a communiqué les annexes manquantes. Nous les tenons à la disposition des copropriétaires qui souhaitent les consulter.

 

SITUATION FINANCIERE : la situation de notre copropriété reste précaire avec 81 000 euros de comptes copro débiteurs début juin. Il est vraiment inquiétant de constater que malgré les efforts du syndic et du conseil syndical, certains copropriétaires ne comprennent pas l’importance de payer régulièrement les charges de copropriété et continue de s’en servir comme variable d’ajustement de leur budget personnel.

Nous continuerons sans relâche les actions de recouvrement pour les contraindre.

Concernant les comptes fournisseurs, des efforts sont faits pour les payer progressivement au gré de l’amélioration de la trésorerie.

 

COMMUNICATION CS-COPROPRIETAIRE : afin de faciliter la communication entre les copropriétaires et le conseil syndical, les copropriétaires qui le souhaitent pourront nous transmettre leur adresse e-mail afin d’être tenu informé des affaires de notre résidence. Cette démarche repose sur le volontariat.(beausite.gillot@gmail.com)

 

TRACT CONCERNANT URBANIA : un communiqué disjoint est également affiché et le conseil syndical tient à préciser qu’aucun de ces membres (tout particulièrement M. Gillot) n’est à l’origine de cette campagne visant Urbania.

 

Le conseil syndical vous rappelle que vous pouvez lui poser vos questions par mail à beausite.gillot@gmail.com ou en postant un courrier à l’intention du conseil syndical dans la boite à lettre du conseil syndical situé au bâtiment D (bâtiment du gardien). Vos remarques, demandes et suggestions seront abordées lors de la prochaine réunion du conseil syndical. Une réponse y sera apportée sur le compte rendu de réunion pour toute question publique ou par mail pour toute demande privée.

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5 novembre 2010 5 05 /11 /novembre /2010 18:03

COMPTE RENDU DE REUNION DU CONSEIL du 19 avril 2010

COMPTE RENDU DE REUNION DU CONSEIL SYNDICAL DU 19/04/2010

 

Personnes présentes : Madame BARBAUX, Madame BLANDIN, Madame MORERE, Monsieur GILLOT, Monsieur GIRARD, Monsieur POIREAU, Monsieur LASSEY

Personnes absentes et excusées : Monsieur CHALENDARD

Président du Conseil Syndical par intérim : Monsieur LASSEY

 

Sujets abordés lors du conseil syndical :

 

ELECTION DU PRESIDENT DUCONSEIL SYNDICAL : Le conseil syndical a décidé de reporter l’élection de son président à la prochaine réunion afin de laisser la possibilité à tous ces membres de se présenter (nous n’étions pas complets à la première réunion).

M. Lassey assure l’intérim en attendant.

 

MISSIONS DU CONSEIL SYNDICAL : Le conseil syndical s’est attaché lors de sa première réunion à définir la liste des actions prioritaires auxquelles elle doit s’atteler. Il s’agit de :

-Suivi de levée des réserves émises lors de l’AG des copropriétaires

-Suivi du dossier des copropriétaires débiteurs

-Suivi des visites d’URBANIA dans la résidence avec un compte-rendu systématique

- Etude et mise en œuvre de la condamnation des vides ordures

-Choix d’un cabinet d’avocat pour le suivi des procédures de recouvrement des impayées

-Sécurisation des ouvrages et Etude du projet de ravalement de la résidence à présenter lors de la prochaine AG

A celle-ci viennent s’ajouter les missions habituelles :

- Vérification des comptes de la résidence

- Suivi des interventions des entreprises

- Suivi de l’activité des gardiens et des commandes

- Amélioration de communication CS/COPRO/SYNDIC

 

Pour chacune de ces missions, le conseil syndical a mis sur pied un plan d’actions avec les équipes, les étapes et les échéances de réalisation. Les résidents seront tenus informés de l’avancement de nos travaux par l’intermédiaire des comptes-rendus du conseil syndical ou par mail pour ceux qui le souhaitent.

 

AVANCE DE TRESORERIE : Les copropriétaires ont tous reçu un appel de fonds correspondant à 50% de l’avance de trésorerie. Pour ceux qui n’ont pas assistés à l’assemblée générale (AG), une petite explication s’impose. Cette avance de trésorerie a été votée par les copropriétaires lors de l’AG du 30 mars dernier. L’AG a pris acte des conclusions du conseil syndical quant à la difficulté de récupérer le fonds de roulement dépensé par Transim 93 à tort. Or une résidence de la taille de la notre avec les problèmes récurrents d’impayés que nous connaissons ainsi que le vieillissement de ces ouvrages ne peut fonctionner sans prévoir ce que l’on pourrait appeler un fonds de prévoyance ou un fonds de réserve visant à faire face aux risques précités. D’où la nécessité d’abonder cette avance de trésorerie. « Chat échaudé craint l’eau froide » > le conseil syndical restera vigilant quant à l’utilisation des ces fonds. Le conseil syndical vous exhorte à payer rapidement cet appel qui a un caractère obligatoire (décision prise en AG). Le conseil syndical vous rappelle que vous pouvez lui poser vos questions par mail à beausite.lassey@gmail.com ou en postant un courrier à l’intention du conseil syndical dans la boite à lettre du conseil syndical situé au bâtiment D (bâtiment du gardien). Vos remarques, demandes et suggestions seront abordées lors de la prochaine réunion du conseil syndical. Une réponse y sera apportée sur le compte rendu de réunion pour toute question publique ou par mail pour toute demande privée.

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5 novembre 2010 5 05 /11 /novembre /2010 18:01

le rapport de notre conseil syndical du 30 mars 2010

RAPPORT DU CONSEIL SYNDICAL LU A L’ASSEMBLEE GENERALE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BRY BEAU SITE DU 30 MARS 2010 ET AFFICHEE DANS LES HALLS D’ENTREE DES BATIMENTS

 

RAPPORT DU CONSEIL SYNDICAL

Exercice février 2009- Mars 2010

 

 

Résidence BRY BEAU SITE                                                   Le Conseil Syndical

 

Tout d’abord, il faut préciser que l’ensemble des conseillers élus lors de l’assemblée générale ne se sont pas présentés aux réunions du Conseil syndical.

 

Ce préambule effectué, le conseil syndical s’est attaché durant cette année d’exercice à 4 missions principales :

 

1)      Négocier et signer le mandat URBANIA VAL DE MARNE

2)      Traiter le dossier « fonds de roulement » avec TRANSIM 93

3)      Lancer la mise en conformité des ascenseurs ainsi que les travaux de pose de compteurs individuels d’eau

4)      Gérer les affaires courantes de la résidence, notamment le chauffage et surtout l’explosion du nombre de copropriétaires débiteurs

 

I- NEGOCIER ET SIGNER LE MANDAT URBANIA

 

Le conseil syndical s’est attaché à obtenir du syndic URBANIA un certain nombre de modifications sur le mandat proposé. Nous avons obtenu des avancées certaines sur les points suivants :

 

.la présence du gestionnaire URBANIA tous les mois lors des réunions du conseil syndical

.l’absence de facturation pour les assemblées générales de copropriétaires en soirée, et ce jusqu’à 23 heures

.les lettres de relance à 3,5 € TTC

.mise en place d’un forfait avec obligation de résultat pour les dossiers contentieux.

 

 

Résidence BRY BEAU SITE                                                   Le Conseil Syndical

 

II- DOSSIER FONDS DE ROULEMENT TRANSIM 93

 

L’assemblée avait donné pour mission au cabinet de Maître LAHMI (cabinet Partners-in-law, 59 rue de Richelieu, 75002 PARIS (tél : 01.44.77.88.11 ; fax : 01.44.77.88.22 ; mobile : 06.63.41.81.82, mail : c.lahmi@partners-in-law.fr) d’engager une procédure judiciaire pour récupérer le fonds de roulement dépensé de manière illicite par Transim 93.

 

En résumé, les questions essentielles que se posent les juges dans ce genre de situation sont les suivantes :

           

1)      Les comptes ont-ils été approuvés pour les périodes concernés ?

2)      Le quitus a-t-il été accordé au syndic ?

3)      Y-a-t-il eu dissimulation ?

 

En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires de BRY BEAU SITE, on peut répondre oui aux 2 premières questions. Les comptes ont été approuvés et le quitus accordé de 2002 à 2005.

 

Ensuite, il faut se poser la question de savoir si les comptes ont été approuvés en connaissance de cause, c’est-à-dire si les travaux y sont mentionnés ?

 

C’est encore une fois le cas même si selon les années nous n’avons pas un détail des travaux engagés. Il figure néanmoins sur les relevés de dépenses des lignes de travaux CGV.

 

En bref, même si on a eu tort d’engager des travaux sans l’autorisation du conseil syndical ou de l’assemblée des copropriétaires et que le syndic TRANSIM 93 n’a pas entrepris de faire approuver ces travaux, à partir du moment où l’on a inscrit dans les comptes et que les comptes ont été approuvés, les ¾ du temps, on déboute les syndicats de copropriétaires.

 

En outre, l’autre question qui se pose concerne le préjudice qu’aurait subi la copropriété dans cette affaire.

 

Dans notre cas, les travaux ont été réellement effectués et il semble que ces derniers étaient nécessaires, même s’ils ne présentent pas de caractère d’urgence.

 

Le préjudice pourrait être lié aux conditions de prestations et de prix : les travaux ont-ils été effectués au meilleur prix ? Pour cela, il faudrait nommer des experts… etc.

 

Résidence BRY BEAU SITE                                                   Le Conseil Syndical

 

Maître LAHMI n’est pas sur qu’un juge nous suive là-dessus. C’est l’avis de maître LAHMI.

 

C’est également l’avis d’un ami juriste que j’ai consulté. Et la recherche d’informations sur les sites internet nous mène à la même conclusion.

 

C’est la raison pour laquelle nous avons décidé de surseoir à l’action contre TRANSIM 93, qui avait très peu de chances d’aboutir.

 

 

III- Mise en conformité des ascenseurs et mise en place des compteurs d’eau individuels

 

Le conseil syndical a établi un cahier des charges pour des travaux de mise en conformité à l’échéance 2010.

 

Sur la base de ce cahier des charges, un appel d’offres a été lancé et nous avons reçu 3 offres sérieuses. Nous avons sélectionné l’entreprise la mieux disante et les travaux ont été effectués.

 

Nous attendons maintenant le décompte général des travaux qu’URBANIA doit établir et faire approuver à la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

 

Concernant les compteurs d’eau, nous avons sélectionné le prestataire. URBANIA a négocié les modalités de l’intervention. Il reste encore 5 appartements à équiper aux frais de leurs propriétaires.

 

IV- GERER LES AFFAIRES COURANTES DE LA RESIDENCE

 

Le conseil syndical s’est employé à apporter des solutions le plus rapidement possibles aux divers dysfonctionnements, panne, dégradations, en ayant à chaque fois le souci de préserver les intérêts de la copropriété et d’œuvrer à a conservation des ouvrages…

 

Il ne semble pas utile d’en dire plus : ce travail se voit au quotidien.

 

            * CHAUFFAGE

 

Nous avons fait auditer notre installation et procéder aux travaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation de celle-ci. Concernant les disparités de chauffage, nous avons fait équilibrer les réseaux de façon à les limiter au maximum.

 

Nous avons quelques plaintes qui sont en cours de traitement ou traitées.

 

Résidence BRY BEAU SITE                                                   Le Conseil Syndical

 

            * COPROPRIETAIRES DEBITEURS

 

Leur nombre a explosé cette année, mettant la copropriété dans une situation financière très délicate.

 

Le conseil syndical a du mettre en œuvre un plan d’actions visant à établir un état des lieux d’une part et d’autre part, engager des actions coercitives vis-à-vis des mauvais payeurs.

Durant le 1er et 2ème trimestre 2009, nous avons eu à déplorer le fait qu’URBANIA n’avait pris la mesure de cette situation et engagé des actions concrètes.

 

Il n’y au qu’au 3e et 4ème trimestre qu’URBANIA a enfin réagi. Le conseil syndical a de son côté entrepris diverses actions pour comprendre la situation et trouver des solutions (appels téléphoniques aux résidents mauvais payeurs, prise de contact et négociation avec l’avocat…).

 

La situation des copropriétaires débiteurs reste toujours un enjeu primordial pour la copropriété et il ne faut surtout pas relâcher la pression sur le sujet.

 

 

 

Les priorités du Conseil syndical devront être :

1)     Les copropriétaires débiteurs ;

2)     Le ravalement

3)     Le suivi des régularisations et un contrôle des comptes plus réguliers

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8 juin 2009 1 08 /06 /juin /2009 21:45

le recouvrement des impayés selon le site "la copropriété"Éditeur :

Bonsoir, M LASSEY président du conseil syndical
Voici une recette simple et peu onéreuse pour récupérer les impayés, une des misions qu'urbania délaisse totalement!
de 77 000 € en début d'année nous sommes maintenant à plus de 110 000 €

Le recouvrement des impayés
L’action judiciaire

Deux procédures existent actuellement pour engager une action en justice, selon le type de charges concernées

Les nouvelles lois ont donné des facilités à la copropriété pour récupérer ses créances mais cela concerne uniquement les dépenses votées dans le budget prévisionnel car celles-ci sont essentielles à la bonne marche de la copropriété.

Ainsi, après avoir mis le débiteur en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer sa dette dans un délai de trente jours et sans réponse de sa part, le syndic assigne en référé le débiteur par huissier devant le tribunal de grande instance. Le juge vérifie que le budget prévisionnel a bien été voté avant le début de l’exercice, que la provision réclamée est exigible et qu’une mise en demeure a bien été adressée au copropriétaire qui n’a pas répondu. Le juge condamne alors le débiteur à payer sa dette et l’appel éventuel formé contre la décision ne peut en suspendre l’exécution ce qui permet à la copropriété de recevoir rapidement l’argent.

Il existe un autre nouveau mécanisme pour faire pression sur les mauvais payeurs et éviter la multiplication des démarches et des frais pour le syndicat en cas d’impayés répétitifs : si après la mise en demeure, le copropriétaire ne s’acquitte pas de sa dette, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles.

Pour les dépenses hors du budget prévisionnel, le syndic pourra utiliser les procédures traditionnelles. Mais là aussi tout doit commencer par une mise en demeure.

Si la somme est inférieure à 4 000 euros, le syndic peut se contenter d’une déclaration au greffe, sans devoir passer par un huissier.

Il peut également utiliser l’injonction de payer : il lui suffit d’adresser une requête au tribunal qui s’il l’estime fondée rendra une ordonnance d’injonction que la syndic signifiera au débiteur dans les six mois. Ce dernier aura ensuite un mois pour payer ou pour faire opposition.

Après le jugement définitif, le syndic doit faire appel à un huissier pour procéder à l’exécution du jugement.

C'est simple.

Bon courage.

Michel BIHOUEE.

 

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7 avril 2008 1 07 /04 /avril /2008 22:23

Blog contre blog.

Le blog de notre Conseil Syndical vient de fermer ses portes. Il faut préciser, qu’il n’avait pas d’objectif à l’exception de diffuser une information à sens unique, sans donner la parole aux copropriétaires. Cela témoigne du climat, qu’ils font régner sur BEAU SITE.

Ce blog est mort vive notre blog : http://beausite-brysurmarne.over-blog.com/

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26 février 2008 2 26 /02 /février /2008 23:19

Lettre d'un copropriétaire à Mme GOUACHE

 
                                                                                  BRY, le 30 janvier 2008,
 
 Madame GOUACHE,
 
J’accuse réception de votre invitation à assister à la réunion du conseil syndical jeudi 31 janvier 2008 à 20 heures dans la salle du sous-sol du bâtiment C3 et je vous en remercie.
 
Je vous demande, bien respectueusement, de bien vouloir transférer cette invitation par voie du courrier électronique à Monsieur Michel BIHOUEE, pour plusieurs raisons.
 
En premier lieu, Monsieur BIHOUEE figure sur la liste des destinataires de mes courriers en date du 28 janvier 2008. Il est également destinataire de la matrice cadastrale, comme vous.
 
Ensuite, la démission est un acte juridique, soit une manifestation de volonté en vue de produire des conséquences juridiques. Celle-ci se prouve exclusivement par écrit, telle qu’il ressort des articles 1341 et suivants du Code civil. Monsieur BIHOUEE a nié avoir démissionné et par conséquent avoir signé un tel document. Sa décision s’apparente à un refus de siéger qui ne lui ôte pas sa qualité de membre du conseil syndical.
 
De plus, la mésentente que je ressens à mon simple niveau, quel que soit les termes que peuvent employer les uns et les autres par ailleurs, tant au regard des missives distribués dans les boîtes aux lettres par Monsieur BIHOUEE que celle placardée dans les halls par vos soins, postule que chacun soit présent afin que chacun entende la même version au même moment. C’est surtout pour moi que je dis cela, soucieux de rechercher une appréciation impartiale et d’effectuer une analyse objective de la situation.
 
Je vous précise, par honnêteté et respect à votre égard qu’aussitôt ayant reçu votre appel de ce jour aux alentours de midi, j’ai contacté immédiatement monsieur BIHOUEE pour lui proposer de venir car cette affaire le concerne aussi pour les raisons précitées ci-dessus.
 
Je comprends tout à fait que, connaissant votre caractère entier, comme le mien, et mesurant également celui de votre «opposant» que prendre le téléphone pour le contacter peut sembler difficile. Etant fier par nature, quand je m’estime dans mon droit, ce genre de démarche n’est pas pour me plaire, alors je le comprends d’autant plus pour vous, car pour l’avoir vu et constaté personnellement, je mesure ce qu’a été votre investissement pour la copropriété BEAU SITE. Je ne reviendrais d’ailleurs par sur les circonstances au cours desquelles j’ai été amené à lier connaissance avec vous en novembre 2006. La voie du mail présente l’avantage de ne point s’étendre en paroles tout en affichant clairement sa volonté d’inviter une personne à siéger au sein d’une assemblée ou d’une quelconque réunion.
 
Je vous prie de croire, comme je l’ai dit, voire écrit au cours des échanges mails que j’ai eu avec monsieur BIHOUEE, que je n’ai nulle intention de «foutre le feu» chez URBANIA. Ce ne serait pas intelligent. Je vous prie de croire, tant par mon cursus propre (DEA de droit pénal, 5 ans d’études juridiques, dont 4 sur la matière contentieuse) que je mesure ô combien la nécessité impérieuse d’une continuité dans l’action et la durée quand des instances judiciaires sont introduites, particulièrement dans le cas qui est le nôtre, à la copropriété BEAU SITE, qui a eu à pâtir sévèrement des agissements de TRANSIM 93. Pour arriver de nouveau à une saine gestion, cela ne se fait point en un jour et il est nécessaire d’envisager au minimum 18 mois à 2 ans pour rétablir une base saine pour la bonne gestion des intérêts de tous. Maître LAHMI nous l’avait d’ailleurs dit lors de la consultation juridique de novembre 2006. Et je considère que nous avons eu une chance réelle de trouver un repreneur dans ces conditions étant les nôtres. Pour moi, le changement de syndic n’est vraiment pas opportun et ne se justifierait que par des circonstances graves qui obligeraient, en toute dernière extrémité, à l’envisager.
 
Je soutiens donc, sans équivoque, la position du conseil syndical à l’égard d’URBANIA nonobstant les échanges de courrier parfois incendiaires que j’ai eu avec eux. Je suis prêt à aller au-delà de mes sentiments personnels lorsqu’il s’agit de l’intérêt de tous. Ma considération n’est en rien dicté par une quelconque indulgence à l’égard d’URBANIA, que la lecture de mes missives ne peut en aucun cas laisser soupçonner. Pour moi, payer des honoraires onéreux à un syndic avec des compétences pour rétablir une situation financièrement compromise dans le cadre d’une reprise de copropriété est un investissement de bon sens auquel chacun ne peut que souscrire. Démosthène ne disait-il pas, «ne réfléchis pas à ce que cela te coûtera, réfléchis à ce que cela te coûteras de ne pas l’avoir fait».
 
Mais j’entends toutefois que le syndic effectue avec conscience son travail sans répondre de façon dilatoire lorsqu’il est légitimement saisi. C’est un réflexe normal de copropriétaire soucieux de la gestion de son bien.
 
Toutefois, je respecte votre position de présidente du conseil syndical maîtresse de l’ordre du jour et de la tenue des convocations. Si vous ne souhaitez pas inviter Monsieur BIHOUEE, à participer à cette réunion auquel sa qualité d’ailleurs, autorise sa présence de droit, je lui ferais un compte-rendu écrit, retraçant fidèlement tous les propos qui seront tenus à cette occasion Vous aurez bien entendu copie de ce document dont il sera destinataire.
 
Je vous prie d’agréer, Madame GOUACHE l’assurance de ma considération distinguée.
 
 
                                                                                              Un copropriétaire. 
 
Copies          Messieurs LECLERT, CHALENDARD, POIREAU, conseillers syndicaux
                        Madame DORCHIES, administratrice du blog de BEAU SITE
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17 février 2008 7 17 /02 /février /2008 23:01

réponse du conseil syndical

Jeudi 31 janvier 2008
Il serait incorrect de prétendre que tout va bien au conseil syndical. En effet depuis le salon de la copropriété tenu en octobre dernier et auquel Mr Bihouée s’est rendu, un différent s’est installé avec les autres membres du CS. Vous le savez certainement par le courrier qu’il à déposé dans nos boites aux lettres.
Nous ne pouvons le suivre car contrairement à ses écrits à l’encontre de Mr Willaert, la hiérarchie de ce dernier que nous avons rencontré (Mr Beda) et à qui nous avons discuté par téléphone (Mr Petit) ne nous ont fait part d’aucun reproche envers Mr Willaert. Certes nous pouvons parfois nous plaindre d’un manque de retour d’informations de la part d’Urbania mais Mr Willaert a eu une tache ardue dans la gestion des comptes de notre résidence. Il a dû gérer des impayés et négocier un rééchelonnement des créances avec nos fournisseurs. Vous noterez qu’il n’y a eu aucun appel de fonds exceptionnel. Mr Willaert doit toutefois faire avec les pièces manquantes du dossier remis par Transim. Les pièces manquantes ont fait l’objet d’un référé de l’avocat Mtre Peigné. Nous avons des rencontres régulières avec Mr Willaert (2 fois par mois sauf cas de force majeure) les vendredis après midi et faisons donc un point régulier sur ce qui concerne la vie de la résidence.
Mr Bihouée prétend tout faire (avoir tout fait) au CS ! C’est faire injure aux autres membres. Ce n’est pas lui qui a pris conscience des malversations de Transim. Ce n’est pas lui qui gérait tous les dossiers. Certes, il a fait un travail important mais les autres membres aussi. Le CS doit fonctionner aussi démocratiquement que possible. Une décision doit être prise à la majorité des membres et la minorité doit s’y soumettre. Le CS a mis des verrous sur les décisions (signatures multiples d’accords pour travaux au lieu de la seule signature du président de CS) afin de protéger les intérêts de l’ensemble des copropriétaires.
Mr Bihouée n’accepte pas d’être contesté. Nous le déplorons mais c’est ainsi.
Mr Bihouée veut faire des économies ! Ne croyez pas pour autant que les autres membres du CS veuillent faire des dépenses à tout va ! Mais il s’agit aussi de compétences. Chaque membre du CS a ses compétences et ses lacunes. Si les compétences ne sont pas là, il faut faire appel à des professionnels extérieurs si nécessaire.
Mr Bihouée ne veut plus d’Urbania et demande de porter à l’ordre du jour de notre prochaine AG, la désignation d’un nouveau Syndic ! ! !
Le CS considère qu’une stabilité est nécessaire et qu’un changement de Syndic sans avoir eu un recul suffisant est une aberration d’autant que nous n’avons pas de griefs sérieux envers Urbania et notre gestionnaire Mr Willaert. Si quelques uns sont quelquefois agaçants tel des défauts de communication, nous sommes loin des malversations et d’une comptabilité douteuse.
Cordialement
Le conseil syndical
 
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17 février 2008 7 17 /02 /février /2008 22:56

Mes relations avec le conseil syndical

Pourquoi j’ai claqué la porte du Conseil Syndical.
 
Le 8 novembre 2007 à 19 heures votre conseil syndical s’est réuni dans la salle du bâtiment C3.
 
Personnes présentent : Mme GOUACHE, Mme CHEVALIER (non membre du conseil syndical) Mme LAURENT DORCHIES (non membre du conseil syndical, conseiller rapporteur et créatrice du blog) M CHALENDARD, M POIREAU et moi-même. M LECLERC est absent.
 
Mme GOUACHE prend la parole et se proclame Présidente du conseil syndical. La manière est très curieuse et pas banale. L’élection d’un président est obligatoire selon l’article 21 al 7 de la loi de 1965. Le président est élu à la majorité des membres du conseil pour la durée de son mandat de conseiller Il faut savoir que nous n’avions plus de président (e) depuis le départ de Mme CHEVALIER et ce malgré mes réclamations. Mme GOUACHE avait toujours de bonnes raisons pour refuser de mettre en place des responsabilités pour chaque personne. Les personnes membres du conseil doivent avoir en charge un poste en particulier et selon leur compétence.
 
1.       la gestion
2.       la comptabilité
3.       les études des devis
4.       les relations avec les occupants
5.       suivi des travaux etc.
 
Mme GOUACHE enchaîne sur une question surprenante ;
 
Pourquoi M BIHOUEE est allé au Stand URBANIA pendant le salon de la copropriété?
Une surenchère est exprimée par M POIREAU. M POIREAU ignorait qu’il existait ce genre de salon. (Sans commentaire)
 
Cette forme interrogative avait un caractère vindicatif.
 
Voici ma réponse :
 
J’ai voulu rencontrer Mr PETIT Directeur URBANIA Val de Marne afin de m’entretenir sur les difficultés rencontrées avec M WILLAERT.
 
Exemple : Le PV de la dernière AG n’a jamais été signé par le président, les scrutateurs et le secrétaire, M WILLAERT l’adressera sans aucune réserve.
 
Voir mon courrier du 15 novembre 2007 (et non du 5 janvier 2008) à M PETIT sans réponse à ce jour et ce malgré l’envoi par fax à 3 reprises.
 
Vu, le climat ambiant, j’ai compris que mon intervention n’était pas admise mais contestée par les membres du conseil syndical. Je leurs propose de quitter cette réunion et le bureau, aucune personne n’ayant manifesté la moindre opposition malgré le travail réalisé par mes soins depuis plusieurs années. je suis parti à 19h45 sans oublier de donner les clés du local à Mme GOUACHE qui n’a pas manquée de me les réclamer.
 
Mes interventions ont été sans limites en particulier avec TRANSIM 93 pendant la dernière AG ou personne ne voulait prendre la Présidence de celle-ci. J’ai du convaincre M LENS de laisser à notre disposition la feuille de présence installée sur son ordinateur et ainsi de nous faciliter la tâche pour le comptage des tantièmes.
Je suis à l’origine : de la remise en état du hall C4 vandalisé depuis de long mois, la remise en état des sols en carrelage de plusieurs halls, de la pose du chauffage dans la salle de réunion, de la mise en place d’un éclairage dans la salle de réunion, de l’achat d’ampoules au meilleur coût, de l’étude de la remise en état des terrasses des BAT A et B, étude pour la mise en conformité des ascenseurs, étude de sécurisation des portails automatiques des entrées, de l’annulation de la procédure judiciaire délivrée par SOVATRA devant le tribunal d’instance, du suivi de la procédure en référé devant le tribunal pour contraindre TRANSIM 93 à nous convoquer en A.G. de nombreux déplacements chez Maître PEIGNE, courriers, appels téléphoniques, fax, mails et sans oublier les visites de Mme GOUACHE à mon bureau sans RDV, j’ai travaillé 4 heures sur le dossier CGV source de nos déboires financiers. J’ose espérer, qu’une personne prendra le relais.
 
La tâche est énorme au conseil syndical et en particulier si nous voulons traiter le dossier CGV/TRANSIM 93. Il sera impossible d’y parvenir sans être entouré de gens compétents  J’ai l’impression, que cet objectif est complètement évaporé. Mme GOUACHE fait des effets d’annonce répétés, des discours confus et elle fait le vide autour d’elle. Je crains, que ce dossier ne soit jamais traité. Elle ne manque pas de déclarer : que font les copropriétaires et les bailleurs ! Ces gens pensent à encaisser les loyers et pour le reste ils s’en moquent! Etc. ;
 
Ses critiques atteignent tout le monde, sans oublier le gardien et la femme de ménage. L’un ne respecte pas son contrat de travail en faisant des travaux de bricolage et ne respecte pas les horaires d’ouverture de la loge etc.  Et l’autre ne fait pas correctement son travail. Mme GOUACHE déclare : (le 8 novembre 2007) oui, je l’ai vu ! Alors, que fait Mme GOUACHE ? Il faut aller jusqu’au bout de vos affirmations. Vous n’êtes pas partisane du laisser aller et du laisser faire. Votre silence deviendrait-il complice !
 
Si, la présidente n’a pas la capacité de jouer un rôle juridique, elle ne doit pas non plus fermer les yeux sur des faits, qu’elle prend soin de révéler.
 
Pour ma part, j’ai été élu par votre vote en assemblée générale et je revendique cette légitimité. J’étais parfaitement disposé à assumer cette mission dans un esprit de responsabilité et de service à la copropriété.
 
Aujourd’hui, nous sommes face à un syndic indifférent et méprisant par ses silences. Il ne répond pas au téléphone, ni aux mails et encore moins au courrier. Selon Mme C et Mr L, « nous sommes mal traités au téléphone ».
 
Le dossier location des parkings n’est toujours pas traité à ce jour. (Vu, le 5 janvier 2008)
 
Mme P a écrit à URBANIA il y a plus d’un mois à propos de la pose de volets M WILLAERT n’a toujours pas répondu à ce jour.
 
Mesdames, Messieurs copropriétaires, une chape de plomb vient de s’abattre sur BEAU SITE, l’opacité est totale.
 
J’avais eu une idée de mettre un blog en place il y a environ 3 ans, Mme DORCHIES l’a créée et il a au moins le mérite d’exister, cependant, il n’est pas ouvert aux copropriétaires et encore moins aux locataires. Il est même INTERDIT de mettre le moindre commentaire. Oui, je crains que la démocratie ne soit pas envisageable à BEAU SITE.
 
Que savez-vous de la situation financière de votre copropriété ! C’est le point crucial.
 
Pour les congés de la femme de ménage, il fallait prévoir son remplacement par une entreprise et puis en définitif le syndic a choisi M SERRANO. Dans un premier temps M WILLAERT nous avait présenté une devis de 4760 €. Voyant ce montant exorbitant et sachant qu’en 2006 M LENS nous avait fait payer la somme de 2386 €. Je me suis empressé d’appeler une entreprise de la région et son devis était de 1250 €. Cet exemple est frappant. Je suis stupéfait par le procédé de ce Syndic. Il avait un aimable discours 6 mois auparavant et 6 mois après, c’est l’appel du gain qui prédomine. Mais, combien a coûté le complément de salaire de M SERRANO, qui devait être également en congés ?
 
J’ai sollicité un rendez-vous chez URBANIA pour contrôler la gestion et la comptabilité, il m’a été répondu qu’ils devaient au préalable demander l’avis aux autres membres du conseil syndical. C’est très curieux, j’ai été élu par vous et non par le conseil syndical !
 
Il convient, que ce soit le droit qui ait la force et non la force qui ait le droit.
 
Déjà de nombreux copropriétaires s’interrogent sur la volonté d’URBANIA à répondre aux appels ou aux courriers. J’ai du les appeler à propos de mes charges, URBANIA me fait payer des charges pour un garage et puis pour un parking. Je suis d’accord pour le parking mais pour le garage ? Où est-il ? C’est comme çà. Mon interlocutrice m’a fait comprendre, que je devais payer.
 
Nous ne devons pas laisser s’installer ce mutisme source de toutes les dérives dont BEAU SITE n’a pas fini d’éponger et le passé est là pour nous le rappeler.
 
Vous apprécierez ou non cette analyse, mais il n’est pas possible pour ma part de participer à une gestion fantaisiste, une véritable république bananière. Nous souhaitions tous rétablir notre situation financière et pourquoi pas diminuer nos charges de 30% dès l’année prochaine. Un copropriétaire me déclare le 5 janvier 2008, « dans mon appartement il fait 25 ° degrés jour et nuit, je suis obligé de mettre un récipient rempli d’eau sous le lit de mon enfant afin d’éviter une déshydratation pendant son sommeil ! » c’est vraiment grave !
 
Je tiens à remercier les personnes acquises à une gestion transparente et respectueuse de nos moyens.
 
Je vous présente mes meilleurs vœux de santé, bonheur et de courage pour défendre le droit au logement pour tous. Je m’empresse de vous réaffirmer mon engagement pour retrouver une gestion responsable. Il nous appartient de gérer de manière économique et non de laisser libre cours au profit illimité.
 
C’est pourquoi, je sollicite votre soutien.
 
Mon objectif est de payer le juste prix dans le respect scrupuleux de la confiance, que vous m’avez donnée. 
 
Si, vous partagez mon point de vue ou si vous souhaitez me rencontrer, vous pouvez me joindre au 06 82 00 95 71 ou par mail : mbihouee@wanadoo.fr
 
Très cordialement.
 
Michel BIHOUEE.
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27 janvier 2008 7 27 /01 /janvier /2008 21:27

Courrier à M PETIT URBANIA

Noisy le Grand le 15 novembre 2007

 

URBANIA

Serge PETIT

12 Avenue Louis Blanc

94214 LA VARENNE ST HILAIRE Cedex

Objet : la situation à BRY BEAU SITE.

En réponse à :

 

Monsieur,

 

J’ai attiré votre attention sur mes relations avec votre collaborateur M WILLAERT responsable de votre agence du PERREUX sur Marne.

 

Vous connaissez certainement les difficultés, que nous avions avec notre précédent Syndic et ce n’est pas pour des raisons futiles, que nous avons mis un terme  à son mandat au cours d’une AG régulièrement tenue.

 

Les reproches, que je n’ai pas manqué de vous rappeler au cours de notre brève entrevue au salon de la copropriété, sont réels et sérieux ; à savoir M WILLAERT ne respectent pas ses engagements en particulier dans l’envoi d’un rapport mensuel par mail aux membres du conseil syndical, de répondre au téléphone ou bien au mail. M WILLAERT partait d’un bon sentiment puisqu’il nous avait confié son N° de téléphone portable. Le seul rapport, que nous ayons eu, est daté du 25 mai 2007. Je dois ajouter le rendez-vous manqué chez TRANSIM 93 le 21 juin 2007 sans avoir le moindre appel téléphonique.

 

L’or de notre rencontre vous m’avez confirmé que vous étiez au courant des manquements de votre collaborateur et de sa mythomanie. J’ai été très surpris de votre terme et j’espère que ce n’est pas l’effet salon, qui vous a soufflé ce qualificatif. Sans reprendre votre formulation, M WILLAERT serait capable de s’inventer des histoires, pour ma part, je me contenterai de dire qu’il est indifférent et par voie de conséquence méprisant. J’ai compris depuis quelques jours, qu’il est très habile pour jouer sur nos différences au sein du conseil syndical. C’est une manière de procéder mais je crains, qu’elle ne soit pas pérenne.

 

Auparavant, nous avions un syndic incompétent, absent, magouilleur, qui nous a mis dans une situation financière de vulnérabilité sérieuse et aujourd’hui, nous avons l’indifférent.

 

Il convient d’ajouter, que le devis SOPREN présenté par M WILLAERT afin de remplacer la femme de ménage  pendant 3 semaines au mois d’août 2007 n’a pas été négocié, puisqu’il était de 4760  € contre  1250 € par l’entreprise MOLA présentée par mes soins. Heureusement, une solution alternative a été mise en place sans que j’aie pu connaître son montant. Le procès verbal de l’AG du 22 mai a été envoyé par M WILLAERT le 23 juillet sans qu’il ait été signé par les membres du bureau. M SERRANO se plaignait de ne pas avoir eu son salaire le 9 octobre dernier, j’ai appelé vos services et aucune nouvelle à ce jour. J’espère, que depuis tout est rentré dans l’ordre. TRANSIM 93 m’a appelé il a quelques semaines pour me dire qu’ils recevaient des réclamations du GARP, c’est de bonne guerre, mais pourquoi ? M WILLAERT doit toujours me faxer les exigences de la Ville de Bry sur Marne à propos de la mise en place de bac de rétention des hydrocarbures véhiculés par les eaux pluviales. La location des parkings aux résidents n’est toujours pas réglée et TRANSIM 93 perçoit les loyers avec des baux libellés à son nom comme étant le propriétaire. C’est grave !

 

Votre collaboratrice Mme CALLEGARI a certainement un plus grand pouvoir d’écouter mais sans moyen ; comme elle dit : « je ne suis pas la gestionnaire, voyez M PETIT ».

 

M PETIT, vous m’avez laissé un message le 31 octobre sur mon portable et vous me disiez que vous alliez me rappeler. Le 9 novembre, je suis toujours sans nouvelle de votre part, je renouvelle mon appel à 9h, puis à 14h30 et toujours pas de nouvelle. Votre silence est consternant et il laisse une ouverture considérablement à toute négativité sur vos qualités humaines et professionnelles.

 

Veuillez agréer, Monsieur,  l’expression de mes sentiments très respectueux.

 

Michel BIHOUEE.

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