LES ABUS LES PLUS FREQUENTS

EXTRAITS DU PARISIEN DU 30 AVRIL 2008

1) Le carnet d’entretien : de 1 à 33 €

Ce document, qui doit être tenu à jour par le syndic, permet le suivi des plus gros travaux. Il doit faire partie des honoraires de gestion courante, pourtant sa facturation n’est clairement incluse que dans moins de la moitié (46,1%) des copropriétés interrogées dans l’enquête. Son coût moyen ressort à 8,20 euros par logement. Mais il peut descendre à 1 € en Ile de France, il peut aussi atteindre 33 € le lot en province.

2) L’état des charges : jusqu’à 400 €

En cas de vente d’un appartement, le syndic doit fournir au notaire un « état daté », un document indiquant le montant des charges des deux derniers exercices et éventuellement, les sommes dues par le vendeur à la copropriété.

Depuis la loi engagement national pour le logement de juin 2006, le syndic peut facturer cette prestation au vendeur. Coût moyen : 217 € par lot. Avec un écart assez important entre la province (188 €) et l’Île-de-France (268 €).

Selon « le Particulier », établir cet état ne demande généralement pas plus d’une heure de travail, 100 € paraissant donc un grand maximum.

3) Des assemblées à 200 euros de l’heure

Généralement, l’assemblée générale annuelle faisant partie de la vie normale d’une copropriété devrait être gratuite. Selon Daniel BAULON, président de l’association nationale de la copropriété coopérative, certains syndics n’hésitent cependant pas à facturer leur présence à des tarifs de nuit, soit « 200 euros de l’heure ». « Mieux que pour un avocat ! » s’exclament ce dernier. D’autres louent leurs propres locaux. Cela peut aller de 1 € symbolique à … 550 euros.

4) Des comptes bancaires très onéreux

C’est une véritable rente pour les syndics. La tenue d’un compte séparé permet de gérer séparément les comptes de la copropriété et ceux du syndic. Elle est obligatoire, mais les copropriétaires peuvent y renoncer s’ils votent cette renonciation en AG 3 mois après la nomination du syndic.

Ce compte séparé rapporte 1100 euros par an, pour une copropriété d’environ 30 lots, la facturation moyenne par lot étant de 37,56 euros. La aussi, cette prestation doit faire partie des honoraires de gestion courante. Le syndic n’a donc pas lieu de la facturer en sus.

Pour autant, 80% des copropriétaires interrogés sont incapables de dire si leur contrat est clair sur ce sujet.

5) La photocopie à plus de 10 euros

La facturation moyenne est de 0,44 euros mais elle peut dépasser 10 euros par page. Plus généralement, la copie du règlement de copropriété est facturée de manière forfaitaire et à 65,48 euros (hors taxes) en moyenne.

Mais certains syndics ont eu la main très lourde puisqu’un maximum a été relevé à… 120 euros hors taxes, alors qu’il s’agit d’un document de quelques dizaines de pages.

COMMENT FAIRE LES BONS CHOIX (DE SYNDIC) ?

EXTRAITS DU PARISIEN DU 30 AVRIL 2008

Autant le dire tout de suite, dénicher d’emblée le bon élève n’est pas vraiment chose aisée. « C’est assez difficile, reconnaît Daniel BAULON le président de l’Association nationale de la copropriété coopérative (ANCC). Car comment savoir si les tarifs a priori élevés d’un syndic sont pratiqués dans le seul et unique but de faire des bénéfices ou bien si ces tarifs rémunèrent la qualité de ses prestations et celles de ses gestionnaires. « Ces derniers, lorsqu’ils sont de bon niveau, sont difficiles à retenir », précisent Daniel BAULON.

Il existe cependant un indice, à savoir le contrat de copropriété que doit fournir le syndic et dans lequel ce dernier doit clairement lister les prestations comprises dans la gestion courante et celles qui feront l’objet de facturations exceptionnelles.

« Il faut faire très attention aux termes employés dans ce contrat qui sont trop souvent opaques ou ambigus » fait remarquer David RODRIGUEZ, de la Fédération de défense des copropriétaires. S’ils ne sont pas clairs, ne pas hésiter à demander des précisions ».

Changer de syndic : le parcours du combattant

Si vous n’êtes pas satisfait de votre syndic, vous pouvez toujours en changer. Ne pas hésiter à faire le tour des copropriétés de votre quartier ou de votre commune et à étudier la teneur des contrats. Il faut aller sur place rencontrer des responsables des syndics.

« Mais là aussi, il faut se méfier, indique le patron de l’ANCC. Car vous pouvez avoir un bon gros patron mais des gestionnaires payés au lance-pierres, indisponibles car ayant une cinquantaine d’immeubles à s’occuper. Et puis, il faut être attentif à l’organisation du syndic. Certains sont très mal organisés : les collaborateurs ne se parlent pas, la comptabilité est reléguée au fond d’un local. Autant de signes d’une gestion qui laisse à désirer ».

De plus en plus de copropriétaires réagissent aux abus des syndics et prennent en main la gestion de leur immeuble. Soit la copropriété choisit de rémunérer une personne à temps plein, soit elle assure la gestion des logements de manière bénévole.

Attention, cette mission nécessite une certaine disponibilité et de la rigueur dans la comptabilité.

-Association des responsables de copropriété : 01.40.30.12.82 (www.unarcasso.fr)

-Association nationale de la copropriété coopérative : 01.42.22.14.14.

-Fédération française de défense des copropriétaires : 01.56.54.32.10

« ON NE RECENSE QUE TRES PEU DE PLAINTES PAR AN »

par Etienne GINOT, président du Conseil national des administrateurs de biens

EXTRAITS DU PARISIEN DU 30 AVRIL 2008

Vous avez participé à l’automne dernier avec la DGCCRF à l’élaboration des recommandations aux syndics sur leurs pratiques tarifaires. Pensez vous que vous serez suivi ?

Etienne GINOT : « D’abord il faut savoir qu’un tiers des professionnels sont des indépendants. Ils n’ont aucune obligation de suivre ces recommandations de transparence que ce qui est prévu par la loi. Nous leur demandons simplement de respecter les consommateurs. Il n’est pas admissible que ceux-ci n’aient pas accès à une information claire de leur gestion. Quant à ceux affiliés à des organisations syndicales de syndics de copropriétaires, ils doivent se plier aux contrôles de ces organismes. Pour notre part, depuis janvier, nous avons demandé à l’ensemble de nos membres de suivre ces recommandations, et nous avons déjà opéré une cinquantaine de contrôles aléatoires des comptes chez nos mandants, sur la base du volontariat ».

 C’est peu….

Etienne GINOT : « Il faudra bien que les syndics s’y mettent, puisqu’un arrêté sera pris d’ici la fin de l’année. Mais globalement, il ne devrait pas y avoir de problèmes entre les conseils syndicaux de copropriété et les syndics si on respecte les règles et la loi, et si les copropriétés définissent un mandat clair avec leur syndic. Il faut que les honoraires de gestion et de travaux, avec des suppléments éventuels, soient clairement notifiés aux assemblées générales, que les taxes soient comprises dans les prix, les comptes des copropriétés communiqués et expliqués aux propriétaires… »

L’enquête du « Particulier » montre qu’un très grand nombre de syndics ne respectent pas ces obligations

Il faut relativiser. SI on s’en tient aux chiffres de la DGCCRF, sur 7,5 millions de copropriétés, on ne recense que très peu de plaintes par an, environ 500, dont une centaine sur la transparence des mandats.