L’ILLEGALE LIMITATION PAR LE SYNDIC DU DROIT D’ACCES AUX COMPTES DURANT LES ASSEMBLEES GENERALES DANS LA PERIODE SITUEE ENTRE LA CONVOCATION A L’ASSEMBLEE GENERALE ET LA TENUE DE CELLE CI. I-
Les principes posés par les articles 9 et 18-1 du décret du 17 mars 1967 Décret n°67-223 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Article 9: "la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges elles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 18-1: Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et les avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation des pièces aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se rendre au conseil syndical; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
TRADUCTION: Si l’assemblée générale n’a pas défini de modalités de consultation de pièces (ce qui est le cas pour BRY BEAU SITE), alors vous pouvez consulter celles-ci à n’importe quel moment entre la réception de la convocation à l’assemblée générale et la tenue de celle-ci sans que le syndic puisse s’opposer à votre consultation du moment que vous vous présentez à son cabinet un jour ouvré aux horaires de réception du public.
II- La pratique d’URBANIA et des autres gros syndics : la limitation abusive du droit d’accès aux pièces justificatives
Rédaction des convocations par le syndic : "Enfin, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, sont tenues à disposition de tous les copropriétaires au cabinet du syndic sur rendez vous, le jeudi précédent l'assemblée générale".
C’est ce qui ressort de la lecture des convocations adressées par URBANIA.
Cela sous entend que la consultation est limitée à un seul jour, le jeudi avant l’assemblée générale. Alors que la LOI DIT TOUT L’INVERSE.
Argument avancé par le syndic pour « justifier » cette limitation : il n’y a aucune opposition de notre part, mais c’est simplement une modalité pratique d’organisation de notre travail !».
Traduction: nous accueillons les copropriétaires quand ils le souhaitent pour consulter les pièces.
Mais à quoi sert de tenir ce discours quand la rédaction induit les copropriétaires en erreur sur la portée de leurs droits (tout le monde ne connaît pas la loi)? A RIEN
III- La réaction à adopter face à une telle attitude de limitation (COMPLETEMENT ILLEGALE) Enoncer le raisonnement suivant en 6 étapes à votre interlocuteur
1ère étape : les textes régissant le droit de copropriété (loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967) sont des textes d’ordres publics.
2ème étape: Ils sont conçus pour protéger des intérêts supérieurs, en l’occurrence le droit de propriété qui a valeur constitutionnelle depuis l’intégration de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 dans les textes à valeur constitutionnel par la décision du 16 juillet 1971 par le Conseil constitutionnel relative à la liberté d’association.
3ème étape: Les textes d’ordre public ne s’accommodent d’aucune dérogation. Il n’est possible pour personne, et qui plus est pour un syndic de modifier des textes d’ordre public, ce qui est le cas quand un syndic limite une consultation de pièces en enfermant le droit d’accès à celle-ci dans un jour déterminé le jeudi d’avant l’assemblée par exemple.
4ème étape : Votre attitude de limitation du droit de consultation des pièces est illégale et est à même d’engager votre RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE POUR FAUTE LOURDE car en tant que syndic professionnel vous ne pouvez ignorer les lois relatives à la copropriété.
5ème étape: Votre argument selon lequel cette rédaction est une modalité pratique d’organisation de votre travail est NUL DE PLEIN DROIT : c’est votre responsabilité d’organiser la consultation des pièces et si 50 personnes se présentent le même jour, c’est à vous d’organiser les conditions de travail pour les accueillir et ce n’est pas aux copropriétaires de s’adapter à vous.
Vos convocations limitant le droit de consultation sont contraires à des dispositions d'ordre public, et donc irrégulières. 1)D’ou annulation possible en justice de l’AG au cas ou le quitus serait donné ;
2)C’est un argument de plus pour refuser le quitus pour votre gestion;
3)Votre convocation qui contient des clauses irrégulières eu égard aux textes d'ordre public précités peut être considérée comme nulle de droit au regard de la pratique des décisions de justice des tribunaux en la matière
4)Les copropriétaires peuvent se présenter, sous réserve du respect des heures et jours ouvrables d'Urbania, quand bon leur semble, entre le moment de la réception de la convocation et le moment de la tenue de l'assemblée générale. 5)Tout copropriétaire pourrait demander par voie de justice à réécrire une lettre de convocation à chaque copropriétaire afin que chacun soit averti de son droit de consulter les pièces justificatives à tout moment, comme le reconnaissent ces textes légaux et règlementaires impératifs cités en référence.
6ème étape : en conséquence, de quoi, je me rendrais à votre cabinet le , à telle heure, et vous devrez me mettre en état dans des conditions décentes pour consulter les pièces (pièce de travail, conditions décentes de consultation).
CONCLUSION : Il est préférable de venir accompagné d’un professionnel de la comptabilité si vous en avez un parmi vos relations. URBANIA ne peut vous refuser cette assistance en disant que la comptabilité doit seulement être montrée aux copropriétaires pour des raisons de secret professionnel.
