UN BON AVOCAT N’EST PAS UN JOUEUR DE PIPEAU

Bon, c’est vrai. Cela faisait bien un an que je n’avais pas gueulé ou poussé un miaulement furieux dans la droite ligne de « Chat échaudé craint l’eau froide », mais que voulez-vous, les douceurs de la vie clermontoise oblige à relâcher un peu la pression, pour les autres et surtout pour soi-même. On n’a qu’une vie, quoi.

Je suis de retour depuis le 1^er septembre 2009 dans ma chère copropriété beau-site, et je pensais passer un hiver à ronronner tranquille, jusqu’à ce que je vois cette « horreur » : CQFD le compte rendu de la réunion du conseil syndical du 18/11/2009.

« Action contre TRANSIM » : avis défavorable de maître LAHMI, consultation d’un autre avocat pour récupérer les fonds dans la limite de l’enveloppe votée à l’assemblée…. ».

Bon, encore une fois, une mise au point s’impose.

Même le pire des propagandistes en communication mensongère ne pourrait faire croire que j’ai une quelconque tendresse pour TRANSIM 93, contre qui j’ai lutté férocement et qui a subi, bien avant URBANIA BOMART LONGUET, mes coups de griffe.

Je comprends que maître LAHMI a eu une relation de travail, de convention d’honoraires avec le conseil syndical et que les paroles qu’il a dites sont confidentielles. Ayant moi-même recommandé ce cher Cédric, je n’aurais pas l’indélicatesse d’expliquer dans mon billet pourquoi l’action judiciaire n’est pas possible. Je ne suis qu’un propriétaire parmi d’autres, le conseil syndical est l’organe de représentation des copropriétaires, et le contrat était conclu entre maître LAHMI et le conseil syndical et non maître LAHMI et moi.

Simplement, je connais les raisons qui aboutissent à ne pas voire prospérer l’action, ayant eu également des conversations avec M. LASSEY. Je pourrais donc les révéler dans cet article sans mettre maître LAHMI en porte à faux au regard du secret professionnel, élément indispensable de la déontologie d’un avocat, mais je ne le ferais pas.

Simplement, je me permets d’apporter quelques précisions, sans porter préjudice à maître LAHMI.

Je rappelais que maître LAHMI est avocat, profession libérale soumis au régime des  bénéfices industriels et commerciaux conformément à l’article 92 du Code général des impôts (et j’en sais quelque chose, je l’ai étudié de longues heures à l’ENI CLERMONT FERRAND. Maître LAHMI est également soumis au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les activités d’avocat rentrant dans le champ d’application de cette taxe sur le chiffre d’affaires (article 256 et suivants du même Code).

Maître LAHMI, en tant qu’avocat exerçant à titre individuel est probablement soumis au régime de la déclaration contrôlée au regard de son résultat réalisée et du régime simplifié d’imposition en matière de taxe sur la valeur ajoutée, applicables aux activités industrielles, artisanales, et libérales dont les recettes hors taxes sont inférieures à 260 000 € annuels. Cela veut dire concrètement que maître LAHMI doit acquitter des acomptes trimestriels en matière de TVA et également pour le BNC en application des articles 302 septies A et suivants du Code général des impôts.

Bref, pour chaque somme perçue de ses clients, maître LAHMI doit en défalquer la TVA qu’il a l’obligation de reverser à l’Etat en tant que collecteur de cette taxe pour le compte du Trésor public. En outre, sur la somme qu’il lui reste, il doit payer des impôts et des frais professionnels.

Ou je veux en venir.

Ceci :

Problème arithmétique :

-location d’un bureau dans les beaux quartiers : 1500 à 2000 € HT (cf. les prix du marché que vous pouvez voir dans toutes les agences immobilières) soit 1794 à 2392 € à verser chaque mois au bailleur,

-participation aux frais de structure de location d’un cabinet : secrétariat, fluide, chauffages…. (veuillez compter pour un étage entier au moins 500 € de plus par mois).

-rajouter une centaine d’euros à cent cinquante euros pour les frais de papiers (vous n’imaginez pas le nombre d’envois adressés en recommandés par les avocats dans le cadre de leurs obligations légales).

Pour que maître LAHMI (ou tout autre  avocat exerçant dans les quartiers d’affaires sur PARIS) commence à se verser un euro de salaire, il faut déjà qu’il donne 3000 € à vide chaque mois.

Sur cet euro vaillamment gagner, maître LAHMI paiera ensuite ses charges sociales, ses impôts, son loyer, sa nourriture.

Bref, en rajoutant un coût moyen de 1000 € par mois pour un loyer de résidence personnel, il convient ensuite de défalquer les charges sociales que doit verser l’avocat à ses caisses de retraite, un tiers du salaire qu’il entend se verser, les impôts (progressifs selon le barème de la progressivité par tranches), sans compter ses dépenses personnels.

Les barèmes du coût de la vie mis à disposition par l’INSEE, donne au minimum 2000 € par mois pour faire face au coût de la vie dans la région parisienne (vêtements, nourriture, frais de famille).

CQFD : maître LAHMI en tant qu’avocat dépend donc des honoraires de ses clients, il doit donc pouvoir encaisser 9 000 à 10 000 € par mois, comme la plupart de ses confrères indépendants exerçant sur PARIS pour que son entreprise libérale tourne.

Il n’a donc aucun intérêt à ne pas prendre l’argent qu’il est susceptible d’avoir facilement par les contentieux qui lui sont proposés. Le seul obstacle est l’intérêt de ses clients, car il a un devoir honnête de conseil et ne pas proposer des actions qui ne seraient pas susceptibles de prospérer, même si son intérêt à court terme a à en pâtir. La déontologie doit le guider, même si la perspective d’un budget de 10 000 € votée par une assemblée de copropriétaire est bien séduisante pour tout bon avocat, soucieux avant tout de pouvoir boucler ses fins de mois.

Mais maître LAHMI n’a pas voulu abuser de l’espoir que plaçaient les copropriétaires de BRY BEAU SITE à pouvoir récupérer leur argent. Il a estimé, en bon avocat spécialiste dans le domaine (10 ans d’expérience quand même !) que ce n’était pas possible.

Le respect de la déontologie et son honneur d’avocat lui commandait de ne pas céder à la facilité financière d’une action perdue d’avance qui aurait pu lui rapporter du grain à sa trésorerie. C’est ce qu’il a fait.

Je dis solennellement qu’un avocat qui entretient les clients dans de faux espoirs est un joueur de pipeau qui mène les gens à leur perte comme le joueur de flute de Hammeln a conduit les enfants et les rats à la mer.

Plutôt que de s’engager dans des actions judiciaires sans espoir, il vaudrait mieux obliger les copropriétaires bailleurs défaillants dans leurs charges à payer ce qu’ils doivent. Ces actions sont plus à même d’améliorer notre trésorerie que des chimères d’actions en justice dénués de tout espoir.

Le régime des charges récupérables des employés et gardiens d’immeuble régi par un décret du 9 novembre 1982, complété le 26 août 1987, s’est vu récemment modifiépar le décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008.

Le bailleur pourra désormais imputer à son locataire une partie de la rémunération du gardien d’immeuble (40 %) dans le cas où il ne fait pas de façon cumulative l’entretien des parties communes et l’élimination des ordures.

Apports du décret du 19 décembre 2008

Le décret du 19 décembre 2008 apporte deux séries de changements, l’une sur le taux des charges salariales récupérables auprès du preneur, la seconde sur l’assiette de la rémunération récupérable, applicables à compter du 1er janvier 2009.

1. Révision des pourcentages récupérables

Si l’Administration n’a pas modifié le taux de 100 % récupérable sur « la rémunération et les charges sociales et fiscales de l’employé d’immeuble, pour l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets » (article 2 alinéa d du décret de 1987) - après retrait des primes et indemnités évoquées ci-dessous - elle a en revanche scindé le régime applicable aux gardiens d’immeuble.

Le bailleur récupère toujours auprès de son locataire 75 % du salaire du gardien (hors rémunérations exceptionnelles indiquées ultérieurement), lorsqu’il effectue cumulativement « l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets » (article 2 alinéa 2).

Qu’en était-il des salaires des gardiens - dans les nombreux cas - où l’une de ces tâches était déléguée (employé d’immeuble ou entreprise) ?

Selon la Cour de Cassation (deux arrêts de la 3ème chambre civile du 27 septembre 2006, pourvois n° 05618193 et 05-17102), en l’absence de ces deux conditions cumulatives, le bailleur ne pouvait prétendre à ce régime. Autrement dit, il n’était pas fondé à récupérer la moindre part de la rémunération du gardien auprès de son preneur, si le nettoyage ou la sortie des conteneurs incombait à un tiers.

2. Le gouvernement a étoffé les « éléments » salariaux non récupérables.

L’exclusion du salaire en nature des charges récupérables, qui ne concernait jusqu’à présent que les gardiens d’immeuble (article 2 alinéa c du décret de 1987), a été étendue aux employés d’immeuble (article 2 alinéa 3 du décret de 2008).

S’ajoute de nouveaux cas de « non déductibilité » communs à ces deux fonctions : « les indemnités et primes de départ en retraite, de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur, la cotisation à la médecine du travail » (articles 1er et 2 du décret précité)

Procédure d’imputation et contrôle

Le bailleur sollicite de son preneur le paiement des provisions pour charges locatives. Elles correspondent aux montants des charges récupérables mentionnés sur les appels de provisions pour charges de copropriété adressés par le syndic, résultant du budget prévisionnel du syndicat voté en assemblée générale.

Le propriétaire régularisera la situation l’année suivante, après approbation des comptes.

Il incombera au syndic - chargé de la gestion du personnel du syndicat - de bien prendre en compte les particularités de ce dispositif, et au bailleur de vérifier l’exactitude de ceux-ci, afin d’éviter toute contestation de leur locataire.

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Article 2 du décret du 26 août 1987
Modifié par Décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008 - art. 1

Pour l'application du présent décret :

a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d' encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ; ces dépenses d'encadrement sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses.

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.

c) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.

d) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul cette tâche.

Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets est assimilé à un personnel unique pour l'application du présent article.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans les deux premiers alinéas :

- le salaire en nature

- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;
- les indemnités et primes de départ à la retraite ;

- les indemnités de licenciement ;

- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;
- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;
- la cotisation à la médecine du travail.

e) Lorsqu'un employé d'immeuble assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées dans l'alinéa précédent :

- le salaire en nature ;

- l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ;

- les indemnités et primes de départ à la retraite ;

- les indemnités de licenciement ;

- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur au comité d'entreprise ;

- la participation de l'employeur à l'effort de construction ;

- la cotisation à la médecine du travail.

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 20 ()

·           Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

·            

·           L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

·            

·           Article 32

·           Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l’article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.

·            

·           Article 33

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 21 ()

·           Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique.

·            

·           Il délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.

·            

·           Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article.

·            

·           Article 33-1

·           Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 22 ()

·           En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

·            

·           Article 34

·           Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 9 JORF 14 juin 1986

·           L’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 63 du présent décret ou par acte d’huissier de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

·           Article 35

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 23 () JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004

·           Le syndic peut exiger le versement :

·            

·           1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

·            

·           2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

·            

·           3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

·            

·           4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

·            

·           5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

·            

·           Article 35-1

·           Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 24 ()

·           L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

·            

·           Article 35-2

·           Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 24 ()

·           Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

·            

·           Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

·            

·           Article 36

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 25 ()

·           Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

·            

·           Article 37

·           Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

·            

·           Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

·            

·           Article 38 (abrogé)

·           Modifié par Décret 73-748 1973-07-26 art. 1 JORF 1er août 1973

·           Abrogé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 47 ()

·            

·           Article 39

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 26 ()

·           Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.

·            

·           Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

·            

·           Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.

·            

·           Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 39-1

·           Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 27 ()

·           Lorsque certains copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes, le syndic, s’il est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds d’autrui, peut être le mandataire de ces copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil.

·            

·           Article 16

·           Les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 modifié de ladite loi.

·            

·           Article 17

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 ()

·           Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

·             

·           Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

·            

·           Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

·            

·           Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.

·            

·           Article 18

·           Le délai prévu à l’article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l’article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.

·            

·           La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 42 (alinéa 2) de ladite loi.

·            

·           En outre, dans le cas prévu à l’article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l’assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s’il n’a pas assisté à la réunion.

·            

·           Article 19

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 ()

·           Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

·            

·           Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.

·            

·           Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

·             

·           1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;

·             

·           2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.

·            

·           Article 19-1

·           Créé par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 5 ()

·           Lorsqu’un projet de résolution relatif à des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l’article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l’article 11 du présent décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.

·           La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.

·             

·           Article 19-2

·           Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 13 ()

·           La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

·            

·           Article 20

·           Il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires.

·            

·           Article 21

·           Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 14 ()

·           Une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.

·            

·           Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.

·            

·           Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

·            

·           Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.