LETTRE D’UN COPROPRIETAIRE VRAIMENT MECONTENT
«Ne nous fâchons pas», comme disait le titre d’un film avec Lino VENTURA. Ce genre de maxime, indispensable pour des relations de bons voisinages a sévèrement du plomb dans l’aile avec les réponses de URBANIA que j’ai découvert, comme nous tous, dans ma boite aux lettres ce samedi matin, en allant chercher ma baguette.
Je trouve, sans avoir l’indulgence d’un inquisiteur en pleine période de la chasse au sorcière, qu’il y a matière à dire, au moins juridiquement.
Je me contenterais de développer trois points.
I- LE ROLE DU CONSEIL SYNDICAL
En premier lieu, s’agissant de la partie les copropriétaires, notamment du rôle du conseil syndical, présenté comme suit:
«Le conseil syndical est la "courroie de distribution entre vous et le syndic". En cas de demande spéciale, n'hésitez pas à leur en parler».
C'est de fait, enfoncer une porte ouverte. Le conseil syndical est souvent l'organe le plus connu par les copropriétaires qui en font souvent leur cahier de doléance. Il va de soi que les copropriétaires n'hésiteront pas à leur en parler en cas de demande spéciale. Monsieur WILLAERT fait des lapalissades comme Monsieur JOURDAIN fait de la prose, sans le savoir.
En second lieu, "le conseil syndical est la "courroie de distribution entre vous et le syndic".
S'agissant de cette affirmation, je formulerais les remarques suivantes.
Je me permets de vous fournir les précisions suivantes, à partir de l'extrait sur le rôle du conseil syndical, tiré de l'article "un conseil syndical fonctionnant dans l'illégalité totale", extrait du site internet de monsieur BIHOUEE, vers lequel je vous transfère un lien:
Je vous ai extrait les points essentiels de cet article fort bien fait, paru dans la catégorie infos juridiques en prenant le soin d'éliminer quelques propos polémiques.
En premier lieu, le conseil syndical n'est pas une courroie de distibution entre nous copropriétaires et le syndic. Cela relève de la responsabilité de Madame Marie-Laure GOUACHE, présidente du conseil syndical, conformément au texte de la la loi du 10 juillet 1965 (article 21 alinéa 7 précisément).
Le conseil syndical, dans ses relations avec les copropriétaires à titre personnel, se doit seulement (et c'est déjà pas mal vu notre copropriété ou 35 copropriétaires sont débiteurs d'une somme de 65000 euros au total selon vos dires), de vérifier que chaque copropriétaire paie ses appels de charge.
Les relations entre les copropriétaires et le syndic ne doivent pas passer par le conseil syndical. Chaque copropriétaire gère son lot seul en principe. Le conseil syndical ne doit être informé, de préférence par lettre recommandé pour prouver la réception, des échanges entre chaque copropriétaire et le syndic que dans le but qu'il soit averti des performances du syndic afin de l'aider à voir au clair dans sa propre tâche de contrôle de la gestion du syndic. L'information du conseil syndical par chaque copropriétaire amené à prendre contact avec le syndic pour la gestion de son lot, ne se justifie que dans le but que le conseil syndical soit à même d'exercer le mieux possible sa tâche de contrôle. LE CONSEIL SYNDICAL N'EST PAS CONTRAIREMENT A L'ESPRIT DES COPROPRIETAIRES UN ORGANISME D'ASSISTANCE SOCIALE POUR REGLER LEURS PROBLEMES EN LEUR LIEU ET PLACE MAIS UN ORGANE DE CONTRÖLE DU SYNDIC. Si le conseil syndical est par exemple alerté plusieurs fois de problèmes avec le syndic et qu'il émet un rapport indulgent sur sa gestion. Et si quelques années plus tard survient un problème, les lettres envoyées à titre de preuve au conseil syndical l'empêcheront de dire, dans le cadre de l'éventuel mise en jeu de la responsabililté civile trentenaire devant le tribunal de grande instance qu'il ignorait ce qui se passait. Cela démontre qu'il aurait laissé faire une situation inacceptable qui aurait par la suite entraîné des dégats.
La règle normale est que chaque copropriétaire gère ses affaires en propre avec le syndic mais informe, dans le même temps, le conseil syndical par courrier pour qu'il soit au courant dans le cadre de ses tâches de contrôle.
II- LES APPELS DE FONDS BASES SUR UN ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ERRONNE.
Cf. billet répartition des charges et règlement de copropriété, paru dans le blog de Monsieur BIHOUEE.
b) Les modalités de la preuve
. La preuve de la réalité du montant de vos tantièmes
Différents types de preuve, avec une force juridique différente peuvent être avancés.
Par ordre d’importance, citons :
.un acte notarié établi par un officier public (donation, testament, vente) vous transférant la propriété du bien : les énonciations du montant exact de vos tantièmes sont présumés sans possibilité de preuve contraire comme vrai : il s’agit d’une présomption irréfragable.
.un acte juridique notarié est un acte authentique. Ce type d’acte pour être remis en cause nécessite une procédure d’inscription de faux. C’est une procédure judiciaire complexe qui si elle n’aboutit pas expose celui qui a contesté l’acte du notaire d’être poursuivi pour dénonciation calomnieuse car il a accusé un officier ministériel d’avoir fait un faux au sens de l’article 226-10 du Code pénal. Cf. www.legifrance.gouv.fr
.le règlement de copropriété est la loi des parties. Il a une valeur équivalente à une loi pris au sens de norme juridique (loi du Parlement, décret).
La seule énonciation du montant des tantièmes dans le descriptif dactylographié de votre lot, distinct de votre état récapitulatif doit suffire pour prouver votre bonne foi par rapport à votre syndic.
Question : que se passe-t-il en cas de différence entre l’état descriptif de division et votre répartition des charges propres à votre lot décrit de façon dactylographiée dans le corps de votre règlement intérieur, à savoir le nombre de chambre de votre lots (deux, trois, quatre chambres), la cuisine, les waters, la salle d’eau, la salle de séjour… avec l’indication dactylographiée du nombre de tantièmes ?
La loi donne la solution à ce conflit entre ces deux descriptifs.
Article 1326 du Code civil : « l’acte juridique par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».
Traduction :
Le règlement de copropriété est un acte juridique, à savoir une manifestation de volonté qui tend à modifier les droits et obligations des parties à l’acte.
C’est un contrat d’adhésion, qui a donc la force juridique attaché au contrat énumérée à l’article 1134 du Code civil.
Article 1134 du Code civil
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites »
« Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise».
« Elles doivent être exécutées de bonne foi ».
Ce contrat a la force d’une loi prise au sens de norme juridique (loi parlementaire, décret).
Un contrat qui est une convention qui fait naître des obligations, à savoir un lien de droit entre différentes parties, au sens de l’article 1101 du Code civil, est donc un acte juridique. Le règlement de copropriété, contrat d’adhésion, (cf. billet sur le règlement intérieur) est un acte juridique auquel la solution de l’article 1326 s’applique.
Pourquoi ? : Le règlement de copropriété prévoit une répartition des charges communes quand il décrit le nombre de tantièmes. Ce contrat prévoit donc que les copropriétaires risquent de se voir réclamer certaines sommes. Donc la solution de l’article 1326 du Code civil s’applique :
« L’acte juridique par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».
En adhérant lorsqu’on achète un logement (ou lot), on adhère au règlement de copropriété surtout s’il est publié à la conservation des hypothèques, ce qui est le cas en l’occurrence pour BRY BEAU SITE. On accepte donc de payer un certain nombre de charges. S’il y a une différence entre l’état descriptif de division chiffrée et le descriptif dactylographiée dans le corps du règlement intérieur, c’est ce dernier qui prime donc.
| CQFD : LE SYNDIC QUI EMET DES APPELS DE FONDS EN SE FONDANT SUR UN ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ERRONNEE COMMET UNE FAUTE D’IMPRUDENCE ET DE NEGLIGENCE. DANS SA FONCTION DE CONTROLE, IL DOIT SE BASER SUR LE DESCRIPTIF DACTYLOGRAPHIE QUI ENONCE EN TOUTE LETTRES LE NOMBRE DE TANTIEMES AFFERENT A CHAQUE LOT. EX : LOT 266. LE TOUT REPRESENTANT SOIXANTE DOUZE VINGT MILLIEME DES PARTIES COMMUNES……72/20000e (ECRIT EN FACE). CELA ENGAGE SA RESPONSABILITE. UN PROFESSIONNEL N’AYANT PAS L’EXCUSE D’IGNORER LES REGLES DE DROIT. |
Pour prouver la mauvaise foi, de la faute, de la négligence de votre syndic, il est recommandé d’user de l’avertir par lettre recommandé avec accusé de réception et de conserver une copie archivée de celle-ci.
III- LA DELIVRANCE DES MATRICES CADASTRALES.
Les modalités en sont très simples :
Une simple demande manuscrite (même pas besoin d’un écrit dactylographié).
Un colis affranchie fourni à l’administration (COLISSIMO : prix 8,90 euros pour 1 kg).
On mixe le tout.
Résultat : délivrance dans les 15 jours.
Je vous recommande pour vérifier mes dires de vous reporter au blog qui a mis en ligne, preuve à l’appui les demandes respectives du syndic et d’un copropriétaire passées respectivement :
-pour le copropriétaire: le 10 janvier 2008 ;
-pour le syndic: les 8 octobre et 14 décembre 2007 ;
Résultat : le syndic et le copropriétaire ont eu leur demande satisfaite le 22 janvier 2008.
Question: QUE PENSER DE LA PERFORMANCE DU SYNDIC?
Cette formalité lourde, présentée comme telle par le syndic, n’était pas insurmontable.
Un déplacement personnel, une lettre manuscrite d’un simple particulier prenant deux heures de son temps pour obtenir satisfaction dans les 15 jours. C’est, toute proportion gardée, fort peu, pour reprendre la phrase si pertinente de Monsieur WILLAERT décrivant le traitement du dossier SOVATRA.
Dans certains cas, le ridicule ne tue plus: Il assassine!
Sur ce, bonne nuit, chers co-résidents de BEAU SITE.
PS: au moins, le syndic prend la peine de nous répondre maintenant. Dans quelques mois, il dira peut-être l’exacte vérité.
